Duurzaamheid inpassen in de reguliere pachtovereenkomst

De druk om de landbouw duurzamer te maken wordt steeds hoger. De maatschappelijke roep, maar vooral Europese milieuregels (stikstof) en het nieuwe GLB en de Green Deal koersen op een drastische omslag. De vergroeningseisen nemen toe en de bedrijven die niet omschakelen en in kwetsbare gebieden liggen, liggen onder vuur. Binnen de wereld van de pacht heeft een en ander ook gevolgen. Daarbij is het idee onder verpachters en pachters vaak dat reguliere pacht onveranderlijk is en aanpassen aan de omstandigheden niet goed mogelijk is.

Die veronderstelling blijkt bijvoorbeeld uit berichten van het ministerie van Landbouw en de kamerbehandeling van een motie1 om glyfosaat op rijksgronden sterk terug te dringen. Het antwoord van de regering is dat 90% van de lopende pachtcontracten van de staat regulier is. Eenzijdige, directe aanpassing is volgens het antwoord op de motie op basis van geldend recht niet mogelijk.2 Hoewel juist, is daarmee niet alles gezegd. Uit de agrarische praktijk hoor ik regelmatig dat particuliere verpachters denken dat zij binnen het kader van een reguliere pachtovereenkomst geen wijzigingen aan kunnen brengen. Bij pachters geldt hetzelfde: pachters die een reguliere pachtovereenkomst hebben, menen weinig ruimte te hebben om zonder medewerking van de verpachter een omschakeling te maken.

Hieronder ga ik in op de mogelijkheden om een reguliere pachtovereenkomst ‘open te breken’ om een nieuw evenwicht te vinden waardoor deze beter aansluit bij de maatschappelijke ontwikkelingen.

Pachtwijzigingsovereenkomst

Als verpachter en pachter beide de noodzaak en de mogelijkheden zien voor een bedrijfsvoering die voor de toekomst houdbaar blijft, kunnen zij in overleg de reguliere pachtovereenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden. De pachtwijzigingsovereenkomst zal nog wel moeten worden ingezonden naar de Grondkamer. Ook kan (eerst) een ontwerpovereenkomst tot wijziging van de pachtovereenkomst ter goedkeuring worden ingezonden.

Dat partijen samen tot overeenstemming komen, zal echter niet altijd het geval zijn en dan is er behoefte aan andere juridische instrumenten. Die zijn er ook.

Redelijk aanbod

Zowel pachter als verpachter kunnen (in de toekomst) verplicht worden het gepachte anders te (laten) beheren bij een (toekomstige) gewijzigde bedrijfsvoering. Het voorstel aan de wederpartij om bijvoorbeeld andere beheersbepalingen op te nemen in de bestaande reguliere pachtovereenkomst is een aanbod tot wijziging van de pachtovereenkomst.

Als dat voorstel van de verpachter komt, zal de aanvaardbaarheid voor de pachter vergroot kunnen worden door begeleiding te bieden, scholing dan wel een overgangsperiode af te spreken (al dan niet met tijdelijke verlaging van de pachtprijs) voor de duur van de omschakeltijd. Het voorstel van de verpachter is een aanbod tot het aangaan van een gewijzigde of nieuwe pachtovereenkomst (art. 7:370 lid 1 onder d BW). De verpachter heeft dan een extra drukmiddel achter de hand om de pachter te bewegen in te gaan op het voorstel: hij kan het voorstel als ‘redelijk aanbod’ voorleggen aan de pachtkamer. Als de pachtkamer het aanbod in de gegeven omstandigheden redelijk oordeelt en de pachter niet in het voorstel toestemt, kan dat reden tot beëindiging van de reguliere pachtovereenkomst zijn.

Verzoek en machtiging tot wijziging van bestemming, inrichting of gedaante bij de grondkamer

De pachter kan op zijn beurt de verpachter verzoeken toestemming te geven voor een bedrijfswijziging (omschakeling) als partijen een bestemming zijn overeengekomen of het gepachte op een bepaalde wijze is ingericht. Als de verpachter weigert, kan de pachter een machtiging vragen bij de grondkamer. In de aan te leggen toets dat de verandering noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gepachte, zal een verplichte of gewenste omschakeling een rol spelen.

Herziening van bedingen door de grondkamer

Een andere optie die voor zowel pachter als verpachter openstaat is het verzoek aan de grondkamer om bedingen te wijzigen. Art. 7:326 lid 2 BW biedt die mogelijkheid, maar de bepaling wordt tot nu toe zeer restrictief uitgelegd. Dat is niet gek omdat de formulering van deze bevoegdheid van de grondkamer erg ruim is. Op verzoek van de pachter of de verpachter herziet de grondkamer bedingen van de reguliere pachtovereenkomst als de bijzondere omstandigheden van het geval aanleiding geven tot de verzochte herziening. Als dat zo is, mogen het algemeen landbouwbelang of een redelijk belang van de andere partij zich niet verzetten tegen die herziening.

De Centrale Grondkamer heeft in zijn beslissing van 28 juli 2015, GP 11.749 (TvAR 2016/5847, met noot Nijman) geoordeeld dat de bepaling dienst kan doen om ‘verouderde en onbevredigende bepalingen te elimineren, maar niet om aan partijen bepalingen op te leggen die zij niet zijn overeengekomen, en zeker niet bepalingen die het tegendeel inhouden van wat zij zijn overeengekomen.’ Het ging hier om beheersbepalingen ter bescherming van de veiligheid van een waterkerende dijk die het waterschap aan de pachter wilde opleggen. De Centrale Grondkamer heeft de weg van het redelijk aanbod voor dit soort gevallen aangewezen. In diezelfde beslissing merkt de Centrale Grondkamer op dat de herzieningsmogelijkheid van art. 7:326 BW de strekking heeft om ‘verouderde of onbevredigende bepalingen van de pachtovereenkomst in overeenstemming te brengen met de huidige inzichten omtrent landbouwkundige exploitatie’. En die inzichten wijzigen de laatste tijd snel.

Heronderhandelingsplicht

Het slot van art. 7:326 BW bepaalt dat de weg van wijziging op grond van onvoorziene omstandigheden niet openstaat voor partijen. Dat sluit wellicht niet uit dat de pachtrechter kan oordelen over een verdergaande wijziging van de reguliere pachtovereenkomst waarvoor art. 7:326 BW of de andere hiervoor besproken opties geen oplossing bieden. Daarnaast zal een partij haar wederpartij mogelijk kunnen dwingen om over de reguliere overeenkomst opnieuw te onderhandelen. Een belangrijk beginsel in het contractenrecht is namelijk dat partijen bij de uitvoering van de overeenkomst rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Volgens sommige schrijvers kan daaruit een heronderhandelingsplicht voortvloeien, die is gebaseerd op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. Als de omstandigheden waaronder de reguliere pachtovereenkomst is aangegaan, drastisch zijn gewijzigd en de belangen van de pachter of verpachter ernstig worden getroffen bij ongewijzigde voortzetting, kan de rechter partijen verplichten de overeenkomst open te breken en de condities opnieuw uit te onderhandelen.

Conclusie

De transitie in de landbouw raakt ook pachtverhoudingen. De reguliere pachtovereenkomst is robuust, maar niet onveranderlijk. Partijen kunnen samen de reguliere pachtovereenkomst aanpassen aan de toekomstige ontwikkelingen in de landbouw via een pachtwijzigingsovereenkomst. Als zij niet tot overeenstemming komen, kunnen zowel de pachter als de verpachter wijzigingen met het oog op nieuwe ontwikkelingen afdwingen. De juridische mogelijkheden daarvoor heb ik hiervoor op een rijtje gezet.