Voorwoord

In dit nummer presenteren wij weer drie lezenwaardige artikelen.

Karien Lagrouw en Cathelijne Otte gaan in hun artikel in op de sluiting van bedrijfsruimte op grond van de Wet Damocles en de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. De Wet Damocles biedt de burgermeester de bevoegdheid om panden voor een bepaalde periode te sluiten indien er sprake is van een overtreding van de Opiumwet. Lagrouw en Otte bespreken de Harderwijk-uitspraak van begin 2022 waarin een nieuwe evenredigheidstoets is geformuleerd. Hierbij speelt de verwijtbaarheid van verhuurders ook een rol. Lagrouw en Otte bespreken de maatregelen die een verhuurder kan treffen in het kader van deze zorgplicht. Daarnaast worden de huurrechtelijke gevolgen van een sluiting op grond van de Opiumwet behandeld. Omdat de schade voor de verhuurder na ontruiming als gevolg van een sluitingsbesluit aanzienlijk en onverhaalbaar bij de huurder kan zijn, concluderen Lagrouw en Otte dat voorkomen beter is dan genezen.

Juliette Boers en Dawit Agoub bespreken de invoering van het Besluit onroerende zaken omzetbelasting. Door dit besluit  wordt de levering van aanvullende zaken of diensten bij commerciële verhuur eerder als  "bijkomende" prestatie aangemerkt. Dit kan ertoe leiden dat dat over die zaak of dienst geen btw in rekening kan worden gebracht aan de huurder, terwijl doorgaans wel btw is betaald door de verhuurder aan de leverancier van die zaak of dienst. Aan de hand van jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie duiden Boers en Agoub de achtergrond van dit gewijzigde beleid. Zij eindigen met enkele praktische aanbevelingen, waarvan het opnemen van een btw-compensatieregeling in de (model)huurovereenkomst de voornaamste is. 

Laura Kruitwagen besteedt in haar artikel aandacht aan artikel 7:309 BW (schadeloosstelling huurder bij afbraak van het gehuurde in het algemeen belang). Zij heeft een duidelijk beeld van de gevallen waarin een opvolgend verhuurder een schadeloosstelling aan de  huurder verschuldigd kan zijn en hoe de hoogte van de schadeloosstelling wordt vastgesteld. Het doel, de reikwijdte, de criteria van artikel 7:309 komen uitgebreid aan bod en het artikel wordt afgesloten met een aantal praktische tips. Het is bijvoorbeeld bij de aankoop van verhuurd vastgoed raadzaam voor de koper om na te gaan of een voorgenomen transformatie kwalificeert als uitvoering van een werk in het algemeen belang. Als dat het geval is, kan dit een aanzienlijke kostenpost zijn.

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Max Hommes bespreekt een uitspraak in kort geding van de rechtbank Noord-Holland waarin CT een 230a-bedrijfsruimte huurt van HGG. CT gaat op enig moment failliet waarop HGG de huurovereenkomst één dag later opzegt. Voor het einde van de huurovereenkomst wordt CT de toegang tot het gehuurde ontzegd door HGG die tevens de sloten van de bedrijfsruimte heeft vervangen. Hierdoor kan de curator van CT niet meer beschikken over de verkochte activa en niet voldoen aan zijn leveringsverplichting aan de koper van de activa. De curator verzoekt de kantonrechter HGG te veroordelen tot het geven van onbeperkte toegang tot de bedrijfsruimte tot aan het einde van de huurovereenkomst (vier werkdagen) om de activa aan de koper te leveren. Volgens HGG mag zij het huurgenot opschorten, omdat het gehuurde in gebruik genomen is door een derde, de curator het gebruik van de bedrijfsruimte heeft gestaakt en niet bereid is de huurovereenkomst na te komen. Volgens de kantonrechter is van het voorgaande niet gebleken. De conclusie luidt dan ook dat HGG het huurgenot onterecht heeft opgeschort. Hommes staat in zijn annotatie stil bij drie verschillende situaties: (1) opzegging huurovereenkomst door verhuurder voor faillissement, (2) opzegging huurovereenkomst door verhuurder voor faillissement, maar oplevering na faillissement en (3) opzegging huurovereenkomst door curator na faillissement. Tot slot wordt ingegaan op de feiten van onderliggende casus.

Jeroen le Clercq en Sophie van Eck bespreken een arrest van de Hoge Raad waarin – in afwijking van de conclusie van de Advocaat-Generaal – wordt geoordeeld over de vraag wie het risico draagt van het verkrijgen van de voor de exploitatie van een tankstation benodigde vergunningen. Verweerster in cassatie (Tamoil) beroept zich op wederzijdse dwaling. Eiseres tot cassatie (Goudhoed) is het hiermee oneens, maar wordt door de Hoge Raad in het ongelijk gesteld. In hun annotatie  gaan Le Clerq en Van Eck in op het leerstuk van de wederzijdse dwaling. Van belang hierbij is de risicoverschuiving van artikel 6:228 lid 2 BW, waarin is bepaald dat vernietiging niet kan worden gegrond op dwaling indien de dwaling voor rekening van de dwalende behoort te blijven. Een belangrijke rol is hierbij weggelegd voor de mededeling- en onderzoeksplicht. Vervolgens bespreken Le Clerq en Van Eck aan de hand van jurisprudentie dwaling bij huurrechtelijke relaties, en gaan zij in op het (afwijkende) advies van de Advocaat-Generaal. In de onderhavige zaak hadden partijen slechts afgesproken dat Tamoil 'verantwoordelijk' was voor het verkrijgen van de benodigde vergunning. Dit was voor de Hoge Raad onvoldoende om van risicoverschuiving te spreken. Le Clerq en Van Eck concluderen dat partijen er verstandig aan doen weg te blijven van deze bewoordingen en veel explicieter te spreken over wie het risico draagt, om de weg naar (wederzijdse) dwaling af te sluiten.

Irene Hofhuis bespreekt een uitspraak in kort geding van de rechtbank Amsterdam waarin verhuurder aan HealthCity een pand verhuurde waarin zich onder andere een zwembad bevond. SK Sports huurde dit zwembad – met medeweten van verhuurder – van HealthCity. Vanwege een geplande verbouwing heeft de verhuurder het zwembad daarna voor een korte duur (van 1 september 2023 tot en met 31 december 2023) direct verhuurd aan SK Sports. Verhuurder en SK Sports kwamen overeen dat SK Sports geen beroep zou doen op ontruimingsbescherming. SK Sports is uiteindelijk wel een ontruimingsbeschermingsprocedure gestart. Volgens de kantonrechter met het doel om tijd te rekken. Dit leverde misbruik van recht op door SK Sports. Een rol bij het oordeel van de kantonrechter speelde onder meer dat SK Sports wist dat de huur zou eindigen waarop zij zich een jaar kon voorbereiden, dat zij op de hoogte was van de voorgenomen verbouwing en dat zij het gehuurde zou moeten verlaten, dat de nadelen van gevonden alternatieven horen bij het bedrijfsrisico van SK Sports en dat de verhuurder een groot belang heeft bij het niet hervatten van het gebruik door SK Sports ter voorkoming van vertraging in de verbouwing en wanprestatie jegens zijn nieuwe huurder. De uitspraak doet naar de mening van Hofhuis recht aan de behoefte aan kortdurende huurovereenkomsten in de praktijk. In haar annotatie licht zij dit toe.  

Laurie Berg bespreekt een arrest van het Hof Den Bosch over een verhuurder die een huurovereenkomst met een huurder heeft opgezegd op grond van dringend eigen gebruik. Nadat huurder hier niet mee akkoord is gegaan, heeft verhuurder een beëindigingsprocedure gestart. In eerste aanleg werd zijn vordering afgewezen. Verhuurder is in hoger beroep gegaan. Echter, hangende dit hoger beroep en vier jaar na de opzegging van de huurovereenkomst, heeft verhuurder zijn vorderingen ingetrokken. Vervolgens heeft huurder bezwaar gemaakt tegen de intrekking van de vorderingen op grond van misbruik van recht. Het hof oordeelde dat de verhuurder zijn vorderingen mocht intrekken. Berg bespreekt in haar annotatie de beëindigingsprocedure en de afhankelijke positie waarin een huurder door opzegging van de verhuurder komt te verkeren. Berg gaat ook in op de mogelijkheid dat een verhuurder zijn opzegging herroept, waardoor huurder hier niet langer mee in kan stemmen.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!