Voorwoord

In dit nummer presenteren wij weer drie lezenwaardige artikelen.

Marlies Sloot en Esme Yücel schreven hun artikel naar aanleiding van een casus uit hun eigen praktijk waarin sprake was van een opleveringsdiscussie. De vraag die speelde was of de huurder die een casco huurt het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst als casco moet opleveren. Partijen waren het er over eens dat bij aanvang van de huurovereenkomst het gehuurde al een restaurant was en er dus bij het aangaan van de huurovereenkomst geen sprake was van een casco ruimte. Verder bestond geen discussie over het feit dat er geen proces-verbaal van de oplevering beschikbaar was. Voor de verhuurder was de oplevering als casco een no-brainer, maar huurder nam het standpunt in dat verhuur als casco niets zegt over de staat waarin het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst moeten worden opgeleverd. Sloot en Yücel gaan in hun artikel in op de definitie van 'casco' door de jaren heen. Daarnaast wordt het wettelijk kader in hoofdlijnen geschetst, wordt stilgestaan bij de opleveringsverplichting in de diverse ROZ-modellen en worden tot slot twee uitspraken besproken.

Sonja van der Kamp geeft in haar artikel een overzicht van de regels en jurisprudentie die van belang zijn bij het kwalificeren van huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW en ruimte ex artikel 7:230a BW. Om te bepalen welke wettelijke regels van toepassing zijn, dienen vier vragen te worden beantwoord: (1) is sprake van een huurovereenkomst? (2) heeft deze betrekking op een onroerende zaak? (3) is het een gebouwde onroerende zaak? En (4) valt de bestemming onder (één van) de definities van artikel 7:290 BW? Van der Kamp behandelt de vragen stuk voor stuk en haalt daarbij (recente) jurisprudentie aan. De jurisprudentie toont aan dat vele overwegingen een rol kunnen spelen bij de kwalificatie van het toepasselijke huurregime. Een overzichtsartikel om te gebruiken in de praktijk!

Malou Siebers en Egbert Schelhaas gaan in hun overzichtsartikel uitgebreid in op de opleveringsverplichtingen van de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst en van de huurder bij het einde ervan, een en ander aan de hand van jurisprudentie en onder verwijzing naar de modellen van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ). Ook staan zij stil bij de invloed van door de huurder aangebrachte wijzigingen op de opleveringsverplichting. In het verlengde hiervan behandelen Siebers en Schelhaas verder het wegneemrecht ex artikel 7:216 lid 1 BW, de schadevergoeding voor herstelkosten bij tekortschieten van de huurder in de opleveringsverplichting en ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder. Ter afsluiting komt de invloed van een faillissement van de huurder op de opleveringsverplichting nog aan de orde.

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Kirsy Corten bespreekt een uitspraak van de kantonrechter Amsterdam in kort geding. Het betreft een executiegeschil waarin de huurder van een winkelruimte met succes schorsing van de tenuitvoerlegging van een eerder gewezen vonnis vorderde totdat in het hoger beroep zal zijn beslist. In het eerder gewezen vonnis werden de vorderingen van verhuurder (EPI) tot ontbinding, ontruiming en betaling van de huurachterstand toegewezen en het vonnis gemotiveerd uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In het executiegeschil stelde huurder zich op het standpunt dat het eerdere vonnis gebaseerd was op twee misslagen en dat sprake is van een nieuw feit, namelijk dat huurder de huurachterstand volledig heeft betaald. Volgens de voorzieningenrechter is geen sprake van misslagen, maar wel van een nieuw feit. Volgens verhuurder maakt het niet uit dat de huurachterstand is ingelopen, omdat de ten uitvoer te leggen vonnis is gebaseerd op herhaalde wanprestatie van huurder. Het verweer van huurder heeft echter betrekking op de inhoudelijke beoordeling van het geschil waarop in kort geding niet vooruit gelopen kan worden. De voorzieningenrechter schorst de tenuitvoerlegging. Corten gaat in haar annotatie in op het juridisch kader dat geldt voor de schorsing van de tenuitvoerlegging van een rechterlijke uitspraak en staat daarna uitgebreid en onder verwijzing naar relevante jurisprudentie stil bij aandachtspunten voor huurders en verhuurders ten aanzien van schorsingsprocedures.

Dawit Agoub bespreekt een arrest van het Hof Amsterdam, waarin de vraag centraal stond of een huurder van een hotelbedrijf recht had op indeplaatsstelling van een derde partij op grond van art. 7:307 BW. De huurder had zijn horecabedrijf verkocht en verzocht de verhuurder om in te stemmen met de overdracht van het huurrecht. Toen instemming uitbleef, werd via de rechter een machtiging tot indeplaatsstelling gevorderd. De kantonrechter wees de vordering toe, oordelend dat sprake was van een bedrijfsoverdracht en dat de nieuwe huurder voldoende waarborgen bood. In hoger beroep voerde de verhuurder aan dat het slechts zou gaan om de overdracht van een aantrekkelijk huurrecht, niet van een onderneming, en dat de voorgestelde partij onvoldoende financiële waarborgen bood. Het hof oordeelde dat wél sprake was van een daadwerkelijke bedrijfsoverdracht, mede omdat personeel, inventaris, klantenbestand en bedrijfsnaam waren overgenomen. Agoub bespreekt aan de hand van literatuur en jurisprudentie de vereisten van indeplaatsstelling, met name de daadwerkelijke bedrijfsoverdracht. Vervolgens bespreekt hij het oordeel van het Hof. Hoewel Agoub de argumenten van de verhuurder begrijpt, meent hij dat uit de in het arrest weergegeven feiten niet blijkt welk concreet nadeel aan de zijde van de verhuurder zou moeten opwegen tegen de belangen van de huurder. Dit maakt het oordeel van het hof volgens Agoub begrijpelijk.

Marianne Elshof bespreekt een uitspraak van de Hoge Raad. Uit de feiten blijkt dat de kinderen van een overleden huurder geen aanspraken hadden op voortzetting van de huurovereenkomst. Op verzoek van de kinderen stond verhuurder tijdelijk toe dat zij in de woning verbleven terwijl zij een nieuwe woning zochten. Dit werd vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst. Deze vaststellingsovereenkomst werd na de overeengekomen ontruimingsdatum één keer verlengd. Na afloop van de verlengde termijn, weigerden de kinderen te vertrekken en beriepen zij zich op huurbescherming. De Hoge Raad boog zich over de vraag of de vaststellingsovereenkomsten na het overlijden van de huurder als huurovereenkomsten moesten worden aangemerkt en of de kinderen daardoor aanspraak konden maken op huurbescherming. De Hoge Raad oordeelde dat in dit geval geen sprake was van huur, maar van een verlenging van de ontruimingstermijn. Het ging hier om woonruimte, maar volgens Elshof kan deze uitspraak mogelijk – met enkele nuances – ook worden toegepast op bedrijfsruimte. Elshof bespreekt welke mogelijkheden verhuurders hebben als zij een verzoek van huurders krijgen om langer te mogen blijven. De verschillende huurregimes worden los van elkaar behandeld

Jara Lankhuijzen en Anouk de Brabander bespreken een arrest van de Hoge Raad, waar de vraag aan de orde was of een afgegeven huurgarantie een leemte bevatte die al dan niet zou moeten worden aangevuld op grond van de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid. In deze zaak draaide het om een huurgarantie bij de verkoop van een kantoorpand door HPG Services aan WestInvest. Toen onderhuur tegen lagere prijzen nodig bleek, weigerde WestInvest mee te werken. Dit leidde tot een conflict over de uitleg en toepassing van de huurgarantie, en de vraag of het hof de overeenkomst mocht aanvullen, ondanks het oordeel dat er geen leemte was. De Hoge Raad oordeelde dat redelijkheid en billijkheid ook bij de uitvoering van contracten een rol kunnen spelen wanneer geen leemte aanwezig is. Lankhuijzen en De Brabander bespreken in hun annotatie wanneer sprake is van een leemte in een overeenkomst, en wanneer deze al dan niet door de redelijkheid en billijkheid moet worden aangevuld. Tot slot geven Lankhuijzen en De Brabander een eigen kritische oordeel over het arrest. Zij kunnen de redenering van het hof en nadien de Hoge Raad niet goed volgen. Lankhuijzen en De Brabander menen, evenals A-G Hartlief, dat het tegenstrijdig is dat het hof, gesanctioneerd door de Hoge Raad, enerzijds vaststelt dat van een leemte geen sprake is en anderzijds oordeelt dat sprake is van een 'complicatie' bij de uitvoering van de huurgarantie waar alsnog de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid aan te pas moest komen.

Ik wens u veel leesplezier!