Voorwoord

Het huurrecht bedrijfsruimte ontwikkelt zich, onder andere door wetswijzigingen, jurisprudentie en literatuur. Dit tijdschrift levert graag een bijdrage aan deze ontwikkeling en een polemiek tussen vakgenoten is daarom zeker welkom. Mr. D.H. de Witte doet daartoe een duit in het zakje in het eerste artikel van dit nummer. Hij schrijft over de vordering van verhuurder tot vergoeding van schade bij ontbinding van de huurovereenkomst ten gevolge van een toerekenbare tekortkoming van de huurder. Hij schetst daarbij het juridisch kader aan de hand van praktijkvoorbeelden uit de jurisprudentie, maar hij gaat daarbij ook uitgebreid in op de eerder in dit tijdschrift verschenen artikelen over ditzelfde onderwerp, geschreven door mr. Schelhaas in 2007 en door mrs. Haanstra en Scholten in 2014. Mr. De Witte maakt duidelijk dat hij anders aankijkt tegen de manier waarop de omvang van de schade van verhuurder moet worden vastgesteld dan enkele eerdere schrijvers. Hij heeft bovendien kritiek op het feit dat de eerdere schrijvers niet hebben onderzocht of het in bepaalde situaties de voorkeur verdient om nakoming van huurbetaling te vorderen in plaats van ontbinding en schadevergoeding.

Mrs. De Fouw, Keij en Sinnige schrijven over de toepassing van de goedkeuringsgronden bij afwijkende bedingen. Volgens art. 7:291 lid 3 BW wordt goedkeuring voor afwijkende bedingen gegeven indien: (i) het beding de rechten die de huurder aan afdeling 7.4.6 ontleent niet wezenlijk aantast, of (ii) de maatschappelijke positie van huurder in vergelijking met die van de verhuurder zodanig is dat hij de bescherming van afdeling 7.4.6 niet behoeft. Geconcludeerd wordt dat in de jurisprudentie sinds een arrest van het Hof Amsterdam in september 2009 wordt aangenomen dat de voorwaarden in onderlinge samenhang bezien moeten worden en dat zij in een enkel geval zelfs als cumulatieve voorwaarden worden beschouwd. De Hoge Raad heeft in 2010 en 2014 echter arresten gewezen die volgens de schrijvers tot een wijziging van deze maatstaf in de huidige jurisprudentie kunnen leiden.

Met ingang van 1 januari 2015 is het Besluit energieprestatie gebouwen gewijzigd. Mr Schut beschrijft in het derde artikel dat deze wijziging het mogelijk zou moeten maken om een bestuurlijke boete op te leggen wanneer een eigenaar/verhuurder ten onrechte geen energielabel verschaft. In de Woningwet is dit echter nog niet uitgewerkt. Vooralsnog is de Inspectie voor Leefomgeving en Transport daardoor alleen in staat om te handhaven door het opleggen van een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang.

Mrs. Oosterling - Van der Maarel en Derksen schrijven tenslotte over retentierecht in het huurrecht, naar aanleiding van een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant van 15 januari 2014. In deze uitspraak is geoordeeld dat de aannemer in beginsel zijn vordering op de huurder kan verhalen op de verkoopopbrengst van het gehuurde. Hieruit blijkt dat een verhuurder geconfronteerd kan worden met een derde met wie hij geen contractuele relatie is aangegaan, maar die zich wel kan verhalen op zijn eigendom. Vanwege deze verstrekkende consequenties zijn de schrijvers ingegaan op het wettelijk kader van het retentierecht aan de hand van enkele relevante uitspraken. Naar aanleiding van deze problematiek wordt voorgesteld om in de huurovereenkomst te bepalen dat de verhuurder alleen toestemming geeft voor verbouwwerkzaamheden als de huurder met zijn aannemer overeenkomt dat de aannemer zijn retentierecht prijsgeeft.

Marry de Gaay Fortman

Hoofdredacteur