Voorwoord

In 2015 vonden er veel meer vastgoedtransacties plaats dan in de jaren daarvoor. We hebben allemaal wel de mails met meldingen over 'recordaantallen' voorbij zien komen. Ook 2016 is voor de vastgoedmarkt goed begonnen. Hierdoor houden, na een aantal op dat vlak rustigere jaren, veel vastgoedjuristen zich weer meer bezig met het maken van due diligence rapporten, waarbij de risico's van de voorgenomen transactie in kaart worden gebracht. Dit vormt een goede reden om in dit tijdschrift in te gaan op de bepalingen in een huurovereenkomst die bij een dergelijk due diligence onderzoek extra aandacht verdienen. Luc Cohen en Annette Vis schrijven in hun artikel 'De huurovereenkomst op waarde geschat' daarom onder andere over 'koop breekt geen huur', koopopties en voorkeursrechten van koop, incentives, change of control bepalingen en de overdraagbaarheid van garanties. Afgesloten wordt met een opsomming van aandachtspunten bij onderhandelingen over de verkoop van een verhuurd pand.

Joost Jacobs gaat in zijn artikel in op de stand van zaken in de jurisprudentie over de huurprijsaanpassing voor tankstations. In 2009 schreef hij al een bijdrage naar aanleiding van een arrest van het Hof Den Haag van 31 maart 2009, waarin een bijzondere maatstaf voor het vaststellen van de huurprijs van een tankstation was gegeven. Nu, inmiddels zeven jaar later, wordt bezien of deze door het hof aangelegde maatstaf in de rechtspraktijk navolging heeft gekregen. Geconcludeerd wordt dat dit het geval is, nu het arrest door de Hoge Raad is bekrachtigd en het Hof Amsterdam in een (enigszins) vergelijkbare kwestie op soortgelijke wijze te werk is gegaan. De auteur beschrijft verder dat de toepassing van de wettelijke regeling voor huurprijsaanpassing op aspecifieke bedrijfsruimtes, zoals tankstations, veelal tot moeilijkheden leidt. In de praktijk worden verschillende invalshoeken gebruikt, waardoor vaak sprake is van onvoorspelbare uitkomsten. Er wordt daarom gepleit voor een aanvulling op art. 7:303 BW, die het voor de rechter mogelijk maakt om, indien partijen een omzethuurprijs waren overeengekomen, in een huurprijswijzigingsprocedure ook een omzethuur vast te stellen.

Verder zijn we in het vorige nummer begonnen met een cyclus van twaalf artikelen, waarin wordt ingegaan op diverse onderdelen van de ROZ-modellen. In dit nummer treft u wederom twee bijdragen uit deze cyclus aan. De eerste is van de hand van Marlies van Schoonhoven-Sloot en Bram Vlaanderen, die schrijven over de opleveringsverplichting van de huurder van bedrijfsruimte. De wettelijke regeling wordt beschreven en daarna wordt uiteengezet hoe hiervan wordt afgeweken in het meest recente ROZ-model voor 230a-ruimte uit 2015. Hierbij wordt tevens een vergelijking gemaakt met de voorloper van dit model uit 2003 en met het ROZ-model voor 290-bedrijfsruimte uit 2012. De auteurs gaan onder andere in op de mogelijkheid voor huurders om veranderingen aan te brengen en om deze al dan niet bij het einde van de huur achter te laten, waarbij recente jurisprudentie wordt besproken. Ook wordt ingegaan op de vraag of er door de verhuurder een vergoeding moet worden betaald voor aangebrachte verbeteringen en of daarbij een concrete of abstracte schadevergoedingsberekening moet worden toegepast. Afgesloten wordt met enkele tips voor de praktijk.

De tweede bijdrage aan de ROZ-cyclus in dit tijdschrift is geschreven door Lotte Dröge, die analyseert hoe de exploitatieplicht van de huurder wordt vormgegeven in de laatste ROZ-modellen. In 2012 verscheen in het TvHB al een uitgebreid artikel van de hand van Matthijs Terstegge en Tomas Steenmetser over de exploitatieplicht en daarom wordt in het onderhavige nummer de nadruk gelegd op de ontwikkelingen en de jurisprudentie sedert 2012.

Eerder attendeerde ik u op het congres 'Strategisch procederen in het huurrecht', dat op 3 november 2016 in Kasteel de Wittenburg in Wassenaar zal plaatsvinden. Inmiddels kan ik u met trots berichten dat we twee bijzondere key note sprekers mogen verwelkomen: Advocaat-Generaal Wesseling-van Gent en cassatie-advocaat Bart van der Wiel hebben zich, desgevraagd, beiden bereid verklaard om die dag hun licht over dit onderwerp te laten schijnen. Deze beide sprekers krijgen dagelijks procesdossiers op hun bureau over zaken die tot aan de Hoge Raad worden uitgeprocedeerd. Ik verheug mij erop om te horen wat zij 'op het hoogste niveau' waarnemen en ik verwacht dat wij veel van hen over 'strategisch procederen' kunnen leren. Ik hoop dan ook velen van u op 3 november a.s. te kunnen ontmoeten! Nadere informatie volgt in de komende tijdschriften en op de website https://denhollander.info/HuurrechtBedrijfsruimte.

Ik wens u veel leesplezier!

Nathalie Amiel