Voorwoord

Het laatste nummer van het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte van 2017 ligt voor u en de
redactie is al druk bezig met het maken van plannen voor 2018. Daarnaast is de Congrescommissie op 6 november 2017 weer bij elkaar gekomen en begint het Congres, dat zal plaatsvinden op donderdag 11 oktober 2018, steeds vastere vormen te krijgen. Het thema zal zijn actualiteiten in de brede zin van het woord: van huurrecht, via privacy, tot blockchain.

Terugkerend naar 2017, wijs ik u graag op twee huurrechtelijke arresten die op 6 oktober door de Hoge Raad zijn gewezen.

De eerste zaak speelt zich af op Sint Maarten en betreft in kern de vraag of er sprake is van huur. Voor de praktijk is vooral van belang dat de Hoge Raad vasthoudt aan zijn reeds eerder geformuleerde regel dat degene die zich beroept op een recht om een goed te behouden of te gebruiken, zoals een huurrecht, de stelplicht en bewijslast heeft met betrekking tot de feiten waaruit dat recht volgt. Het hof heeft dit volgens de Hoge Raad niet miskend, doch wel ten onrechte een aanbod tot tegenbewijs gepasseerd, reden waarom de zaak door de Hoge Raad naar het hof wordt terugverwezen.

Het tweede arrest betreft de reikwijdte van art. 7:226 BW. De Hoge Raad overweegt dat, hoewel uit de wetsgeschiedenis lijkt te volgen dat art. 7:226 BW niet geldt wanneer sprake is van een gedeeltelijke overdracht, een extensieve interpretatie van art. 7:226 BW mogelijk is. Indien art. 7:226 BW wordt toegepast bij een gedeeltelijke overdracht, zal dat ertoe kunnen leiden dat de huurverhouding wordt gesplitst in twee (of meer) huurovereenkomsten. Van geval tot geval zal volgens de Hoge Raad moeten worden beoordeeld of een zodanige splitsing tot een ‘zinnig resultaat’ leidt. Jurjan Adriaansens gaat hier in zijn (in dit nummer gepubliceerde) noot bij dit arrest nader op in.
Ook Liesbeth den Engelsman schrijft over een probleem dat kan ontstaan in geval van rechtsopvolging aan de zijde van de verhuurder. Zij behandelt de vraag of een rechtsopvolgend verhuurder met succes een beroep kan doen op een exoneratieclausule in geval van een gebrek dat hij zelf niet kende, maar dat de oorspronkelijk verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wel kende (of behoorde te kennen). Volgens de schrijfster komt een dergelijk beroep de opvolgend verhuurder niet toe, omdat bij de toepassing van art. 7:209 BW bepalend is wat er op het moment van het aangaan van de huurovereenkomst bij de oorspronkelijk verhuurder bekend was. Zij adviseert kopers dientengevolge om garanties op te nemen in de koopovereenkomst over de afwezigheid van bij aanvang van de huurovereenkomst bij de verhuurder bekende gebreken.

Arnout van der Hilst schrijft in zijn artikel over de voorgenomen wijziging van het Bouwbesluit waarbij met ingang van 1 januari 2023 voor kantoorgebouwen de zogenaamde 'energielabel C-verplichting' wordt geïntroduceerd. Van der Hilst is technischer aangelegd dan uw hoofdredacteur en gaat daarbij dan ook niet alleen in op de juridische elementen van de voorgestelde regelgeving, maar bekijkt deze ook vanuit een meer technisch perspectief. Voorts wordt ingegaan op de implicaties van de voorgestelde wijzigingen voor zowel lopende, als nieuw te sluiten huurovereenkomsten.

Sonja van der Kamp schrijft over de opzeggingsgrond ‘geen goede bedrijfsvoering’. Bezien wordt waarom deze opzeggingsgrond in de wet is opgenomen en de jurisprudentie dienaangaande wordt besproken. De conclusie wordt getrokken dat de weging van deze opzeggingsgrond in de praktijk hetzelfde is als de beoordeling van een vordering tot ontbinding wegens een tekortkoming.

Het laatste artikel in dit tijdschrift is van de hand van Katinka Verdurmen en Maaike Boomsma, die schrijven over de samenloop van een 290-huurovereenkomst en een franchiseovereenkomst, mede in het licht van de Europese Erecode inzake Franchising en de Nederlandse Franchise Code. Zij concluderen dat het bij een dergelijke samenloop vaak lastig is om vast te stellen welk element van de overeenkomst overheerst en welke bepalingen derhalve moeten prevaleren. Uit de jurisprudentie valt op te maken dat de semi-dwingendrechtelijke regels voor 290-bedrijfsruimte met enige regelmaat moeten wijken voor de toepassing van andersoortige regels.

Ten slotte vestig ik uw aandacht graag op de ‘Uniforme definities winkeloppervlakten Retailagenda’, opgesteld door een werkgroep van de Retailagenda onder leiding van de IVBN en de Nederlandse Raad
van Winkelcentra teneinde eenduidigheid in het gebruik van de begrippen b.v.o., v.v.o. en w.v.o. te brengen. De uiteenlopende gebruikers in de retail- en vastgoedsector worden aangespoord om deze richtlijn voortaan te hanteren om zo een einde te maken aan de verwarring rond de aanduiding van winkel-
oppervlakten.

Ik wens u prettige feestdagen en alle goeds voor 2018!

Nathalie Amiel