Voorwoord

Op 11 oktober 2018 was het zo ver! In het Kasteel De Wittenberg vond het congres plaats dat het Tijdschrift voor Huurrecht Bedrijfsruimte in samenwerking met uitgeverij Den Hollander heeft georganiseerd. Tijdens het congres is gesproken over het thema: ‘Huurrechtactualiteiten, van privacy tot blockchain’. Marieke Thijssen heeft als key note speaker verteld over de invloed van de nieuwe privacy regelgeving op onze huurrechtpraktijk en Annemarije Schoonbeek en Michiel van Eersel behandelden het onderwerp ‘Huurrecht en blockchain.’ Naast deze plenaire sessies, hebben workshops plaatsgevonden waarin actuele ontwikkelingen werden toegelicht op belangrijke onderdelen van het huurrecht bedrijfsruimte, zoals kwalificatie, franchise en goedkeuring afwijkende bedingen, zekerheiden in faillissement, beëindiging van huurovereenkomsten en de gebrekenregeling. Op het congres is ook de nieuwe druk van het Handboek Huurrecht bedrijfsruimte gepresenteerd. Er is enorm hard gewerkt om ervoor te zorgen dat alle relevante jurisprudentie van de afgelopen jaren goed in de nieuwe druk is verwerkt. Hierbij wil ik met name Ivette Mol, Anneloes de Fouw en Boris Cammelbeeck van harte bedanken, omdat zij hiervoor werkelijk bergen werk hebben verzet. In het volgende nummer van dit tijdschrift zult u een uitgebreide terugkoppeling van het congres aantreffen.

Hoewel het niet op bedrijfsruimte ziet maar op woonruimte, wijs ik u graag op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, waarin is beslist dat ook woningen die tijdelijk worden verhuurd in afwachting van afbraak, onder de verhuurderheffing vallen. Op 8 juni 2018 oordeelde de Hoge Raad over het feit dat de verhuurderheffing wordt geheven bij degene die de WOZ-beschikking ontvangt, ook in situaties waarin verschillende personen gezamenlijk eigenaar zijn. Deze opzet van de verhuurderheffing leidt tot een verschil in behandeling tussen mede-eigenaren die een WOZ-beschikking hebben ontvangen en mede-eigenaren bij wie dat niet het geval is. Deze handelswijze maakt volgens de Hoge Raad een onaanvaardbare inbreuk op het discriminatieverbod. Uit deze arresten blijkt dat de verhuurderheffing de gemoederen nog steeds bezighoudt. Een ander Hoge Raad arrest dat ik u niet wil onthouden is van 13 juli 2018 en gaat over de situatie waarin de verkopend makelaar in de verkoopbrochure de bruto oppervlakte had vermeld, in plaats van de netto oppervlakte, hetgeen in strijd is met de door de NVM aan haar leden verplicht gestelde meetinstructie. De Hoge Raad oordeelde dat de koper er als uitgangspunt op mocht vertrouwen dat conform de meetinstructie was gemeten, tenzij de koper had moeten begrijpen dat volgens een andere methode was gemeten. De enkele mededeling dat aan de brochure geen rechten ontleend kunnen worden, is daartoe onvoldoende. Dit arrest illustreert dat het voor makelaars van groot belang is om duidelijk te maken op welke wijze de meting heeft plaatsgevonden, hetgeen ook voor onze huurrechtpraktijk van belang is.

Op 3 juli 2018 heeft de Eerste Kamer verder het voorstel tot wijziging van de Warmtewet aangenomen, als gevolg waarvan verhuurders die warmte leveren aan hun huurders, niet langer onder de Warmtewet zullen vallen. Het is nog niet duidelijk wanneer deze wijziging in werking zal treden, met name nu de ACM heeft aangegeven meer tijd nodig te hebben voor het uitwerken van de nieuwe wetgeving in een wijziging van het Warmtebesluit en de Warmteregeling. Door meerdere schrijvers wordt 1 januari 2019 als waarschijnlijke inwerkingtredingsdatum genoemd. Zodra daar meer duidelijkheid over is, zullen we daarover nader berichten.

Sonja van der Kamp schrijft in dit nummer van het tijdschrift over het grote belang van het proces-verbaal bij oplevering van het gehuurde. Met behulp van voorbeelden uit de praktijk wordt onderbouwd dat de wettelijke kaders en de uitgangspunten van de ROZ-modellen weinig houvast bieden wanneer partijen twisten over de vraag hoe het gehuurde moet worden opgeleverd, zowel bij aanvang van de huur als bij het einde van de huur. Om die reden wordt geadviseerd om een demarcatielijst op te stellen, die partijen dwingt om gedetailleerd vast te leggen hoe het gehuurde opgeleverd moet worden en welke partij verantwoordelijk is voor de diverse onderdelen van het gehuurde.

Mark van Heeren vraagt zich af of een overeengekomen extra huurprijs voor een uitbreiding van het gehuurde kwalificeert als een nadere huurprijsvaststelling. Hierbij wordt uitgebreid ingegaan op het arrest van de Hoge Raad Borst/Kamphuis uit 2008, maar ook recente jurisprudentie wordt besproken. Zo beantwoordde de Kantonrechter Lelystad op 29 maart 2017 bovengenoemde vraag bevestigend. Mark van Heeren meent echter dat hier ten onrechte geen splitsing is aangebracht in de huurprijs van het oorspronkelijk gehuurde, die niet opnieuw is vastgesteld en de huurprijs voor het aanvullende gehuurde, waar wel een nieuwe huurprijs voor is afgesproken. Ik ben benieuwd of het hof in hoger beroep tot dezelfde conclusie zal komen.

Egbert Schelhaas schrijft over de aansprakelijkheid van de verhuurder voor door de huurder aangebrachte opstallen. Indien een huurder bijvoorbeeld een tankstation realiseert op de gehuurde grond is de vraag of de verhuurder hiermee bijzondere risico's op zich neemt en of hij die contractueel kan uitsluiten. Deze vragen worden behandeld onder verwijzing naar de artikelen 6:181 en 6:174 BW. Hierbij wordt tevens kort bezien of het vestigen van een opstalrecht een oplossing kan bieden.

Elina Swaneveld gaat in het laatste artikel van dit tijdschrift in op de notariële akte als executoriale titel tot ontruiming van het gehuurde. Geconcludeerd wordt dat het niet altijd nodig is om via de rechter een executoriale titel te verkrijgen, maar dat het ook mogelijk is om een ontruimingsverplichting van de huurder vast te leggen in een notariële akte. Bezien wordt in welke gevallen dit mogelijk is, wat er dan in de akte moet staan en wat er geregeld moet worden in geval van rechtsopvolging bij huurder en/of verhuurder.

Veel leesplezier!

Nathalie Amiel