Voorwoord

Het is een bijzondere, om niet te zeggen bijna surrealistisch aandoende, tijd. Op het moment dat ik dit voorwoord voor het tweede TvHB nummer van 2020 schrijf, heeft het coronavirus Nederland (en de rest van de wereld) volledig in zijn greep. Door de overheid zijn drastische maatregelen genomen waardoor horecagelegenheden, sportscholen, bioscopen, musea en theaters verplicht gesloten zijn. Daarnaast hebben veel winkelketens zelf besloten om hun deuren tijdelijk te sluiten omdat er nauwelijks winkelend publiek is en worden ook veel kantoorgebouwen slechts beperkt gebruikt. Huurrechtadvocaten hoeven zich ondertussen niet te vervelen, want in dit kader dienen zich allerhande huurrecht gerelateerde vragen aan, zoals de vraag of een huurder onder de huidige omstandigheden nog wel volledig aan zijn exploitatie- en huurbetalingsverplichting kan/moet worden gehouden. Een analyse van de gesloten huurovereenkomsten, in het licht van de gebrekenregeling, zal bij de beantwoording daarvan niet volstaan: in deze buitengewone omstandigheden zullen de redelijkheid en billijkheid meer dan ooit de contractuele verplichtingen van partijen nader moeten inkleuren. In het volgende nummer van dit tijdschrift zullen we dieper ingaan op de gevolgen van het Covid 19 virus voor onze huurrechtpraktijk. Ondertussen kan ik u raadpleging van het eerder in dit tijdschrift gepubliceerde artikel van Madeleine van Rossum (TvHB 2019/5, 'onvoorziene omstandigheden en redelijkheid en billijkheid') alsmede het proefschrift van Justine van Lochem van harte aanbevelen ('Open normen in het huurrecht – Ruimte versus rechtszekerheid', kort besproken in TvHB 2020/1).

In dit nummer hebben we twee bijdragen uit de cyclus 'huur en verbintenissenrecht' voor u.

Boris Cammelbeeck besteedt aandacht aan de doorwerking van het leerstuk van de onrechtmatige daad, alsmede van de risicoaansprakelijkheid van art. 6:174 BW, in het huurrecht. Hierbij wordt de risicoaansprakelijkheid voor opstallen van art. 6:174 BW vergeleken met de schadevergoedingsregeling bij gebreken uit art. 7:208 BW, waarbij onder andere wordt bezien of de aansprakelijkheid ex art. 7:174 BW verder kan gaan dan de aansprakelijkheid ex art. 7:208 BW. Aan huurders wordt aangeraden om in geval van schade als gevolg van gebreken aan de gehuurde opstal een vordering op basis van alle drie de rechtsgronden in te stellen. Aan verhuurders wordt onder andere meegegeven dat de recente ROZ-modellen niet uitdrukkelijk voorzien in een exoneratieclausule voor schade uit hoofde van de artikelen 6:162 en 6:174 BW.

Egbert Schelhaas gaat in op de derdenwerking van overeenkomsten, toegespitst op het huurrecht. Dit artikel volgt op het in het vorige nummer verschenen artikel over samenhangende rechtsverhoudingen, waarbij ook sprake is van een vorm van derdenwerking. Egbert bespreekt in zijn bijdrage de derdenwerking in zijn algemeenheid. De belangrijkste gevallen van derdenwerking in het huurrecht worden nader toegelicht. Als 'hoofdregel' geldt dat overeenkomsten alleen partijen binden, maar hierop gelden belangrijke uitzonderingen, zoals de mogelijkheid tot indeplaatsstelling en de regel ‘koop breekt geen huur.’

De derde bijdrage is afkomstig van Anneloes de Fouw en Katja Keij. Zij beschrijven het op 5 juli 2019 ingediende wetsvoorstel betreffende de Wet homologatie onderhands akkoord ('WHOA'). Dit wetsvoorstel geeft schuldenaren, die voorzien dat er geen realistisch perspectief bestaat om een toekomstige insolventie af te wenden, onder omstandigheden de mogelijkheid om, buiten faillissement en surseance, hun schulden te saneren door middel van een (dwang)akkoord. De WHOA biedt relatief eenvoudige mogelijkheden om overeenkomsten tussentijds te wijzigen of op te zeggen. Nu in het huidige huurrecht juist beperkte mogelijkheden bestaan voor een tussentijdse wijziging of beëindiging van een huurovereenkomst, zal de WHOA een ingrijpende wijziging van onze huurrechtpraktijk meebrengen. Geconcludeerd wordt dat de WHOA met name voor huurders voordelen en kansen lijkt te bieden. Afgewacht moet worden of de WHOA wordt ingevoerd en of dit op de thans voorgestelde wijze zal gebeuren. Dit zal mogelijk sneller gebeuren dan aanvankelijk werd gedacht. Nadat de Tweede Kamer namelijk onlangs besloot om de behandeling van dit voorstel uit te stellen, hebben insolventiejuristen de politiek op 18 maart 2020 in een open brief opgeroepen tot onmiddellijke invoering van deze WHOA om de gevolgen van het coronavirus het hoofd te bieden.

Floris van Westrhenen en Martijn Jongmans beschrijven in het laatste artikel van dit nummer waarom het huurrecht en het aanbestedingsrecht minder gescheiden werelden zijn dan tot nu toe vaak werd gedacht. Op grond van art. 2.24 sub b Aanbestedingswet 2012 is de huur van onroerende zaken weliswaar uitgezonderd van de verplichting om aan te besteden, maar volgens vaste rechtspraak van het Europese Hof van Justitie dient het aanbestedingsrecht ruim en functioneel te worden uitgelegd. Om die reden kan het aanbestedingsrecht niet omzeild worden door een overheidsopdracht te 'verpakken' in een huurovereenkomst. Dat een overeenkomst die naast huurelementen ook andere elementen bevat, aanbestedingsrechtelijk als concessieovereenkomst gekwalificeerd kan worden, is onder andere gebleken uit de uitspraak van 10 juli 2018 van de Kantonrechter Noord-Nederland (TvHB 2019/04, ECLI:N:RBNNE:2018:2661 ). Hier was een parkeerterrein door de gemeente Harlingen in gebruik gegeven, waarbij tevens een verplichting tot exploitatie van het parkeerterrein was opgelegd. Naar aanleiding van deze uitspraak concluderen de schrijvers dat aanbestedende diensten er rekening mee moeten houden dat een exploitatieverplichting in een huurovereenkomst tot een aanbestedingsplicht kan leiden. Vervolgens wordt aangegeven dat dit veel juridische consequenties heeft, die soms op gespannen voet staan met het Nederlandse huurrecht voor bedrijfsruimten ex 7:290 BW, zoals het feit dat een concessieovereenkomst in beginsel slechts vijf jaar mag duren.

Rest mij u veel leesplezier te wensen, maar bovenal een goede gezondheid voor u en uw naasten!

Nathalie Amiel