Voorwoord

Nu de hele wereld al maanden in de ban is van het corona-virus wordt uiteraard in het onderhavige tijdschrift uitgebreid aandacht besteed aan de gevolgen van Covid-19 voor de huurrechtpraktijk. De overheid heeft voor de verhuur van woonruimte maatregelen getroffen, zoals het invoeren van de Tijdelijke wet verlenging tijdelijke huurovereenkomsten. Voor bedrijfsruimte laat de overheid de oplossing echter vooral over aan de markt. Naar aanleiding daarvan is op 24 maart en 10 april 2020 een steunakkoord voor de Nederlandse retail gesloten door diverse belangenverenigingen, waarbij tevens enkele banken en het ministerie van economische zaken betrokken waren. Kort gezegd, zijn er opschortingsafspraken gemaakt voor nationale huurders die aantoonbaar meer dan 25% omzetverlies hebben geleden door de corona-maatregelen. Op 30 april 2020 is dit steunakkoord in een Q&A nader toegelicht en op 3 juni 2020 is het Steunakkoord 2.0 gepubliceerd, waaruit blijkt dat de eerdere afspraken voor veel ondernemers een goede uitwerking hebben gehad. Hierbij is tevens opgemerkt dat bij het maken van definitieve afspraken veelal in de basis is uitgegaan van kwijtschelding van 50% van de huur voor de maanden april en mei en het doorschuiven van 50% van de huur voor juni naar volgend jaar. In de media werd vervolgens gesuggereerd dat in het Steunakkoord 2.0 huurkorting van een maand is ‘afgesproken’, maar het IVBN heeft verduidelijkt dat expliciet door beide partijen is overeengekomen dat dit niet als een algemene regel zou gelden. Maatwerk blijft het uitgangspunt en met dit akkoord zijn derhalve geenszins alle juridische vragen voor de verhuur van bedrijfsruimte opgelost. Ik verwacht daarom nog veel getouwtrek over de vraag of huurders recht hebben op huurprijsvermindering en, zo ja, op hoeveel dan. Inmiddels zijn er drie uitspraken in kort geding beschikbaar over de vraag of de corona-maatregelen moeten leiden tot een huurprijsvermindering voor bedrijfsruimte. Hieruit blijkt dat de meningen van de rechters zijn verdeeld. In het eerste artikel in dit tijdschrift wordt nader stil gestaan bij deze jurisprudentie.

Vele advocatenkantoren hebben op hun internetpagina's en/of in diverse nieuwsbrieven geschreven over de vraag of de corona-maatregelen een gebrek opleveren, alsmede of deze zijn aan te merken als onvoorziene omstandigheden die tot een aanpassing van de huurovereenkomst nopen. Inmiddels zijn er ook in de literatuur artikelen over deze vragen geschreven, onder andere in WR, Bedrijfsjuridische berichten en het Nederlands Juristenblad. Marlies van Schoonhoven-Sloot en Egbert Schelhaas schrijven in dit nummer een uitgebreid artikel over de impact van corona op de huur van bedrijfsruimte, waarbij ook op enkele eerder verschenen publicaties wordt ingegaan. Zij concluderen dat niet met zekerheid kan worden gezegd dat er sprake is van een gebrek. Dat de corona-maatregelen onvoorziene omstandigheden opleveren, lijkt wel duidelijk te zijn, maar in hoeverre dit moet nopen tot een aanpassing van de te betalen huurpenningen is volledig afhankelijk van de omstandigheden van het geval. Naast de gebrekenregeling en de invloed van art. 6:258 BW wordt onder andere aandacht besteed aan de rol van de redelijkheid en billijkheid en het overmachtsvraagstuk. Bovendien wordt ingegaan op de vraag welke acties de verhuurder kan ondernemen indien de huurder geen huurpenningen meer voldoet. Het artikel wordt afgesloten met een oproep om uw mening te geven over de vraag of (de gevolgen van) corona een gebrek kan/kunnen opleveren en die oproep wil ik hierbij van harte ondersteunen.

De uitbraak van het Covid-19 virus heeft niet alleen impact op de huur van woonruimte en winkelruimte, maar het heeft ook gezorgd voor een afname van de tijdelijke verhuur van kantoor- en vergaderruimte. Ook voor deze uitbraak zagen we al twijfels over flexibele kantoorconcepten bij beleggers en gebruikers, onder meer als gevolg van de negatieve publiciteit rondom aanbieder WeWork. Mirjam Hinskens-van Neck en Boris Ziermans schrijven over de risico's en juridische implicaties van flexibele kantoorconcepten. Zij beginnen hun verhaal met een analyse van de kwalificatie van diverse flexconcepten, waarbij bijvoorbeeld een belangrijke rol speelt of het 'gehuurde' voldoende bepaalbaar is om te kwalificeren als een zaak waarop titel 7.4 BW betrekking heeft. De eigenaar van een pand dat via een flexibel kantoorconcept wordt verhuurd, vreest leegstand, zeker in de opstartfase waarin de exploitant er naar verwachting niet in zal slagen om het gehuurde direct geheel als flexibele kantoorruimte onder te verhuren. Leegstand heeft een negatieve invloed op de waarde van het pand en bovendien kan leegstand voor aanmerkelijke btw-schade zorgen. Gebruikers van een flexibel kantoorconcept maken zich vooral zorgen over de vraag wat hun rechten zijn wanneer de onderverhuurder/aanbieder van het kantoorconcept failleert. In het artikel worden suggesties gedaan om deze risico's zoveel mogelijk te beperken.

Het laatste artikel in dit tijdschrift is van de hand van Marieke van Schie en handelt over de (on)mogelijkheden van tijdelijke verhuur van bedrijfsruimte. Hierbij wordt ingegaan op art. 7:301 BW, dat voorziet in het sluiten van een huurovereenkomst voor twee jaar of korter en op de valkuil van lid 2 van dit artikel, dat zorgt voor een verlenging tot vijf jaar van rechtswege wanneer het gebruik langer dan twee jaar voortduurt. Bezien wordt hoe een huurovereenkomst van langer dan twee jaar maar korter dan vijf jaar kan ontstaan. Tevens wordt bekeken of bij 230a-ruimte de ontruimingsbescherming opzij kan worden gezet indien het van groot belang is dat deze ruimte slechts tijdelijk wordt verhuurd.

Vanzelfsprekend treft u ook in dit nummer, naast de artikelen, de vaste onderdelen van ons tijdschrift aan: de actualiteitenrubriek, het jurisprudentieoverzicht en de jurisprudentierubriek. Voor wat dit laatste betreft, vraag ik in het kader van de corona gerelateerde discussies over wel/geen gebrek, uw aandacht voor (de noot van Anne Le Grand bij) het arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden van 10 maart 2020. Hoewel dit arrest niet ziet op de coronamaatregelen, kunnen er desondanks argumenten aan worden ontleend in een discussie over de vraag of de coronamaatregelen huurprijsvermindering rechtvaardigen. Ook in deze zaak gaat het namelijk om een gehuurde ruimte die als gevolg van overheidsmaatregelen (in dit geval geluidsvoorschriften) niet volledig kan worden gebruikt conform de overeengekomen bestemming (in dit geval 'cafébedrijf'). Het hof oordeelt dat sprake is van een gebrek.

Op het moment van schrijven van dit voorwoord zetten we in Nederland de eerste stappen om weer uit de intelligente lockdown te komen, op weg naar 'normaal'. Ik hoop van harte dat deze stappen niet zullen leiden tot een grote opleving van het corona-virus (of dat wij anderszins zullen worden geconfronteerd met de gevreesde 'tweede golf'), maar dat wij langzaam maar zeker ons gewone leven weer kunnen oppakken.

Nathalie Amiel