Voorwoord

De coronavaccinaties zijn inmiddels op gang gekomen en vergaande overheidsmaatregelen worden langzaam afgeschaald. Ondertussen lopen vele huurrechtelijke corona discussies en procedures door. Huurders en verhuurders weten elkaar nog niet altijd te vinden. De rechtspraak en de literatuur staan nog steeds voor een groot deel in het teken van de pandemie, zo ook dit derde nummer van 2021. Enkele andere onderwerpen komen in dit nummer ook aan bod.

Liesbeth den Engelsman bouwt voort op werk van mijn kantoorgenoot Dirk van den Berg, die in het eerste nummer van dit jaar de tot dan verschenen corona-uitspraken over huuropschorting en huurprijsvermindering besprak. Den Engelsman bespreekt de huidige stand van zaken, de juridische grondslagen van huurprijsvermindering en heeft aan hand van meer recente uitspraken een overzicht gegeven van al dan niet uitgesproken huurprijsverminderingen met bijbehorende berekeningen. Een lezenswaardige update waaruit onder meer volgt dat verschillende rechters nog verschillend oordelen.

De pandemie heeft velen ertoe gedwongen en sommigen ertoe bewogen om minder of niet meer op kantoor te werken. Boris Ziermans kijkt in zijn artikel naar de impact van de pandemie op de vraag naar kantoorruimte en bespreekt aan de hand daarvan zijn visie op de rol van het kantoor in de toekomst. Ziermans bepleit een holistische benadering van dit vraagstuk. Daartoe geeft hij eerst een historische en internationale context. Daarna bekijkt Ziermans de verwachte toename van thuiswerken op zowel het niveau van het individu, de organisatie als de maatschappij en trekt hij een aantal conclusies die voor de commerciële huurrechtpraktijk van de toekomst van belang kunnen zijn.

Hoe zat het ook alweer precies met de bevoegdheid van de kantonrechter in het huurrecht? Professor Ton Jongbloed zet de puntjes op de i en stelt in zijn artikel aan de orde de absolute en relatieve bevoegdheid van de rechter in het huurrecht - zowel in verzoekschriftprocedures als dagvaardingsprocedures - maar ook de mogelijkheid om een forum- en rechtskeuze te maken. Soms is het gewenst dat huurrechtelijke kwesties met meerdere (weder)partijen tegelijk behandeld worden door één enkele kantonrechter of dat één kantonrechter beslist over van de wet afwijkende bepalingen die voorkomen in huurovereenkomsten tussen dezelfde partijen met betrekking tot panden in verschillende arrondissementen. Jongbloed geeft u handvatten om die procedures zo efficiënt mogelijk in te richten. 

Douwe Hessel de Witte, raadsheer bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, levert in deze editie op persoonlijke titel een handleiding voor de hoger beroepsprocedure na een vonnis in eerste aanleg en legt de nadruk op huurzaken. Met sprekende voorbeelden gaat De Witte in op formele punten als de appelgrens en appeltermijn, het grievenstelsel, de devolutieve werking van het appel, de twee conclusie regel, het appelexploot, de memorie van grieven, de onlangs in het Landelijk Procesreglement 2021 verschenen maximumomvang van processtukken en de steeds vaker voorkomende mondelinge behandelingen. Een praktisch spoorboekje voor de appellerende advocaat.

In deze editie treft u wederom een viertal betekenisvolle geannoteerde uitspraken aan. In de eerste annotatie bespreekt Lisa van Dolen een uitspraak van de Hoge Raad. De zaak gaat over de vraag of het door een verhuurder gedane beroep op een exoneratiebeding in een huurovereenkomst (art. 7:290 BW) naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.  Het hof was van oordeel dat dit het geval is. De Hoge Raad oordeelde dat het hof de terughoudendheid heeft miskend waarmee de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW moet worden toegepast. Van Dolen plaatst deze uitspraak in het licht van andere jurisprudentie en bespreekt daarnaast de conclusie van AG Lückers. De Hoge Raad week met zijn oordeel af van die conclusie.

Bas Collard annoteerde een uitspraak van het gerechtshof Amsterdam, waarin de uitleg van een koopoptie en de taxatie van het gehuurde centraal staat. Collard besteedt in zijn annotatie aandacht aan het verschil tussen de koopoptie en het voorkeursrecht van koop en daarnaast aan de taxatiegrondslag voor het bepalen van de koopprijs. Moet het gehuurde worden getaxeerd in verhuurde of in niet verhuurde staat? Het hof past bij het beantwoorden van die vraag de Haviltex-maatstaf toe omdat de objectieve, taalkundige uitleg van de koopoptie geen duidelijkheid bracht. Collard kan de uitspraak billijken maar laat zien dat de aanname die daaraan mede ten grondslag lag (taxatie in verhuurde staat levert een hogere taxatieprijs op) niet altijd waar hoeft te zijn.

De derde annotatie is van Boris Cammelbeeck en Pelle van Manen. Zij analyseren de corona-uitspraak van de rechtbank Amsterdam over een tijdelijke huurprijsvermindering, gevorderd door Hotel V te Amsterdam (de huurder). Cammelbeeck en Van Manen signaleren voor de praktijk interessante overwegingen in het vonnis, geven daar hun mening over en laten met betrekking tot de wijze waarop de kantonrechter omgaat met de door de huurder te ontvangen TVL zien dat andere kantonrechters dat anders doen en dat dit tot grote verschillen in rechtspraak leidt.    

Tot slot een annotatie van Ingrid Reimert waarin een beschikking van de kantonrechter te Breda wordt besproken welke gaat over een voorwaardelijk verzoek om ontruimingsbescherming ex. art. 7:230a BW. Aan de hand van deze uitspraak schetst Reimert in hoofdlijnen de twee mogelijkheden die een huurder heeft om een procedure in te steken als een voorvraag punt van discussie is. Vervolgens bespreekt zij de in rechtspraak aangenomen mogelijkheid voor verhuurders om één van deze mogelijkheden te doorkruisen en de gerezen kritiek daartegen en voegt zij een eigen kritiekpunt toe.

Ik wens u veel leesplezier!