Voorwoord

Zoals ook uit de rubriek jurisprudentiebespreking van deze editie blijkt, zijn er nog veel huurrechtelijke coronageschillen aanhangig bij de gerechtelijke instanties. Uitspraken in deze geschillen laten nog geen eenduidig oordeel zien over de vraag of huurders van bedrijfsruimten in verband met de gevolgen van de overheidsmaatregelen tegen verspreiding van het coronavirus tijdelijk aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering en zo ja, op welke grondslag dat kan en hoe deze vermindering dan moet worden berekend. Vlak voor het ter perse gaan van deze editie is de conclusie van Procureur-Generaal Wissink (PG Wissink) gepubliceerd ten aanzien van de hierover door de kantonrechter te Roermond gestelde prejudiciële vragen in een procedure tussen een hoofdverhuurder en hoofdhuurder/onderverhuurder van een horecagelegenheid.2 Het is nog even afwachten of de Hoge Raad deze conclusie volgt.

Omdat wij vanwege de datum waarop deze conclusie verscheen daar geen aandacht aan hebben kunnen besteden in deze editie van het TvHB, zijn in dit voorwoord alvast de antwoorden van PG Wissink op de gestelde prejudiciële vragen weergegeven:

"Ik kom in deze conclusie tot de volgende beantwoording van de prejudiciële vragen.

 

Behoudens een afwijkende contractuele regeling, is een gedwongen sluiting van de horeca in verband met de coronapandemie in beginsel aan te merken als een niet volledig aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder mag verwachten, zodat in zoverre sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW (vraag 1). De rechtsgevolgen hiervan voor wat betreft de verschuldigdheid van de huurprijs dienen te worden beoordeeld aan de hand van (art. 7:207 BW in verbinding met) art. 6:258 BW (vraag 2).

 

Ten aanzien van vóór de coronacrisis gesloten overeenkomsten voor de huur van bedrijfsruimten waarbij de huurder voor diens omzet in het gehuurde afhankelijk is van de komst van het publiek, zoals bij horeca en winkels, kan als uitgangspunt worden aangenomen dat de coronapandemie en haar gevolgen (de coronacrisis) een onvoorziene omstandigheid is die kan meebrengen dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten (vraag 3).

De aan de coronacrisis te verbinden gevolgen voor de ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst zijn afhankelijk van de omstandigheden van het geval. De coronacrisis kan in beginsel leiden tot een tijdelijke huurprijsvermindering die is gebaseerd op het nadeel dat de huurder lijdt als gevolg van het aan de coronacrisis toe te rekenen, voldoende ernstige omzetverlies van de huurder in de gehuurde zaak. Bij de bepaling van het nadeel kan het door de huurder ter zake van het gehuurde ontvangen bedrag aan Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) worden verdisconteerd op de wijze van Hof Amsterdam 14 september 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2728 . Als uitgangspunt dient het bedoelde nadeel gelijkelijk (50/50) tussen verhuurder en huurder te worden verdeeld. Omstandigheden die als zodanig losstaan van de verstoring van het contractuele evenwicht tussen de prestaties van verhuurder en huurder bij de huur van bedrijfsruimte door de coronacrisis, kunnen een afwijking van dit uitgangspunt rechtvaardigen (vraag 4)."

In deze editie van het TvHB brengen wij verdieping op een aantal interessante onderwerpen. 

Jeroen le Clercq en Frans Crul geven antwoord op de vraag of het mogelijk is om een vrijwillig verleende huurkorting afhankelijk te maken van een het uitblijven van een WHOA-akkoord. Dit om te voorkomen dat een verhuurder eerst vrijwillig een huurkorting geeft (bijvoorbeeld om zijn huurder in zwaar weer te helpen) en vervolgens via een WHOA-akkoord nog een extra huurprijsverlaging moet dulden.    

Katja Keij duidt in haar artikel de ontwikkeling die in de rechtspraak zichtbaar is over de feitelijke stoornis door derden zonder bewering van recht in het kader van de huur van bedrijfsruimte. Zij komt tot de conclusie dat de situaties waarin de huurder de verhuurder kan aanspreken op het nemen van geen c.q. te weinig maatregelen tegen de derde die de stoornis veroorzaakt, zijn verruimd. Ook signaleert zij twee uitspraken die mogelijk een beperking van het begrip "feitelijke stoornis" met zich brengen of wellicht de uitzondering op de regel zijn geweest.    

Thijs Homveld beantwoordt de vraag wat onder een Smart Building moet worden verstaan en of die betekenis specifieke eisen aan de huurovereenkomst stelt waarmee bij de totstandkoming van de huurovereenkomst rekening moet worden gehouden. Hij noemt een flink aantal aandachtspunten die van belang kunnen zijn

Cathelijne Otte bespreekt de triple net huurovereenkomst die in de praktijk steeds vaker wordt gebruikt. Zij geeft praktische "tips en tricks" voor de toepassing van deze huurvariant en laat ook zien hoe een aantal van de ons omringende landen omgaan met deze specifieke huurovereenkomst.

In de rubriek 'Jurisprudentiebespreking' zijn weer vier interessante uitspraken geannoteerd.

Justine van Lochem analyseert een arrest van het hof Amsterdam. In deze zaak gaat het om een geschil dat betrekking heeft op een opzegverbod voor de verhuurder dat is opgenomen in een tussen partijen gesloten huurovereenkomst en allonge. Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd, waartegen huurder zich verzet door een beroep te doen op het opzegverbod. Verhuurder stelt zich op het standpunt dat het beroep van huurder op het contractuele opzegverbod van verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit standpunt onderbouwt verhuurder onder meer door te betogen dat door het opzegverbod sprake zou zijn van een eeuwigdurende huurovereenkomst. Onder andere aan de hand van eerdere jurisprudentie en de wetsontwikkeling laat Van Lochem zien dat het oordeel van het hof, dat een opzegverbod voor de verhuurder niet automatisch een eeuwigdurend huurrecht impliceert, past in een bestendige lijn. 

Laurie Berg bespreekt een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden. In deze zaak vorderde de verhuurder betaling van contractuele boetes wegens het te laat betalen van de huurprijs door de huurder. Het hof oordeelde in deze zaak dat de vorderingen van verhuurder tot betaling van de boetes waren verjaard. In haar annotatie heeft Berg het leerstuk verjaring van vorderingen tot betaling van de huurprijs onder de loep genomen.

Kirsy Corten annoteerde een corona-uitspraak van de Rechtbank Limburg. In deze zaak hadden de huurder en de verhuurder een allonge gesloten waarin zij een regeling troffen die onder meer betrekking had op een huurkorting voor de huurder in verband met de gevolgen van de Covid-19 crisis. Later heeft de huurder in verband met de Covid-19 crisis opnieuw om een korting op de huurprijs verzocht, waarmee de verhuurder niet heeft ingestemd. De huurder start vervolgens een kort geding procedure waarin hij een beroep doet op onvoorziene omstandigheden en verzoekt om de verhuurder te veroordelen om te gehengen en gedogen dat hij 50% van de contractueel overeengekomen huur voldoet tot in een bodemprocedure is geoordeeld over de omvang van de gevraagde huurkorting. De verhuurder verweert zich met de stelling dat alle gevolgen van de Covid-19 crisis reeds in de eerder tussen partijen overeengekomen allonge zijn verdisconteerd. Aan de hand van deze casus gaat Corten in op de vraag in hoeverre een beroep op onvoorziene omstandigheden nog een rol kan spelen als partijen tijdens de Covid-19 crisis afspraken hebben gemaakt over de gevolgen van de Covid-19 crisis voor hun huurrelatie.

Vincent Boumans bespreekt een corona-uitspraak van de Rechtbank Rotterdam. In deze uitspraak staat niet ter discussie of de uitbraak van corona en de daaropvolgende overheidsmaatregelen hebben te gelden als onvoorziene omstandigheden. Partijen verschillen van mening over de hoogte van de huurkorting en de periode waarover de huurkorting moet worden toegepast. Boumans signaleert in de uitspraak twee interessante aspecten die nog niet zo expliciet in andere uitspraken aan de orde zijn gekomen. De eerste houdt verband met de wijze waarop rechtbank oordeelt over de periode waarvoor de toegewezen huurkorting geldt en het tweede aspect is het oordeel van de rechtbank dat niet alleen de TVL maar ook de NOW onderdeel moet zijn van de omzet van de huurder bij het bepalen van het omzetverlies. Boumans geeft zijn mening over deze oordelen en bespreekt in dat verband ook de uitspraak van het Hof Amsterdam van 14 september 2021.3 Tot slot wijst hij op de overweging van de rechtbank ten aanzien van de online omzet van de huurder en plaatst deze tegenover een eerdere uitspraak van de Rechtbank Rotterdam tussen deze verhuurder en een andere huurder waarin een ander oordeel over online omzet werd gegeven.

Ik wens u veel leesplezier!