Voorwoord

In deze najaarseditie bezorgen wij u weer een aantal interessante artikelen en lezenswaardige annotaties bij uitspraken.

Katja Keij bespreekt in haar bijdrage de wijze waarop artikel 7:308 BW (goodwillvergoeding voor huurder) wordt toegepast aan de hand van de jurisprudentie over dit wetsartikel in de laatste 10 jaar. Keij staat daarna stil bij een ouder arrest van de Hoge Raad uit 1987 waarin een beroep op artikel 7:308 BW slaagde. Uit de door Keij besproken jurisprudentie van de afgelopen 10 jaar blijkt dat niet vaak een beroep wordt gedaan op dit wetsartikel, en dat als er al een beroep op wordt gedaan niet vaak een vergoeding wordt toegewezen. Tot slot wordt een vergelijking gemaakt tussen artikel 7:308 BW en artikel 7:307 BW (indeplaatsstelling).

Irene Hofhuis en Eefje Ceulemans besteden in hun bijdrage aandacht aan de totstandkoming van een huurovereenkomst bij overeenstemming over de essentialia. Daarbij bespreken zij de lijn van het Hof Amsterdam uit 2004 en een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden uit 2018 dat mogelijk zorgde voor een kentering. Aan de hand van de sindsdien verschenen jurisprudentie concluderen Hofhuis en Ceulemans dat de rechtspraak niet helemaal eenduidig is maar dat de meeste uitspraken de lijn van het Hof Amsterdam volgen. Vervolgens wordt het veel voorkomende voorbehoud goedkeuring directie of een ander orgaan besproken. Zij bespreken het onderscheid tussen een opschortende voorwaarde en een totstandkomingsvoorbehoud. Uit de door Hofhuis en Ceulemans besproken jurisprudentie blijkt dat in de rechtspraak niet altijd wordt stilgestaan bij voornoemd onderscheid. Zij sluiten hun bijdrage af met tips voor de praktijk.  

Kirsy Corten en Christiane Kokol bespreken in hun artikel de samenloop van een overeenkomst van opdracht en een huurovereenkomst. Nadat zij het wettelijk kader van een overeenkomst van opdracht hebben toegelicht gaan Corten en Kokol in op het leerstuk samenloop van overeenkomsten. Vervolgens bespreken zij drie belangrijke uitspraken waarbij gemengde overeenkomsten, bestaande uit een huurovereenkomst en overeenkomst van opdracht, centraal staan. Tot slot wordt aandacht besteed aan de strijdigheid tussen de wettelijke opzegbepalingen voor een overeenkomst van opdracht en de wettelijke opzegmogelijkheden voor een huurovereenkomst, waarna zij een aantal handvatten bieden om dergelijke discussies te beperken. Ook wordt de situatie besproken waarbij een huurovereenkomst door middel van verkoop van het gehuurde (koop breekt geen huur) of een indeplaatsstelling overgaat op een nieuwe contractspartij terwijl de overeenkomst van opdracht niet mee overgaat. Om een dergelijke situatie te voorkomen worden een aantal tips gegeven.

Valerie van Brouwershaven signaleert dat er voor bedrijfsruimte geen wettelijke regeling is die voorschrijft binnen welke termijn een servicekostenoverzicht aan de huurder moet worden verstrekt en wat de gevolgen zijn als de verhuurder hiertoe niet of niet tijdig overgaat. Ook de in de praktijk veel gebruikte ROZ-modellen verschaffen op deze punten geen duidelijkheid. Vervolgens legt Van Brouwershaven uit wat bij een verkoop van het gehuurde de risico's zijn voor de verkoper/verhuurder, de koper/opvolgend verhuurder en de huurder die aan een servicekostenregeling gebonden zijn waar dit niet is geregeld. Tot slot worden mogelijkheden uiteengezet om bij een vastgoedtransactie de onduidelijkheid over de opeisbaarheid van een vordering tot naheffing of terugbetaling van servicekosten weg te nemen.

In de rubriek jurisprudentiebespreking zijn vier uitspraken geannoteerd.

Justine van Lochem bespreekt een arrest van het Hof Amsterdam. In deze zaak had de huurder een bedrijfscomplex gebouwd. Dit bedrijfscomplex werd middels een sale and lease back constructie overgedragen aan de verhuurder. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen van de ROZ 2003 van toepassing. Deze bevatten - onder meer - een exoneratiebeding inhoudende dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de gevolgen van bij het aangaan van de huurovereenkomst onbekende gebreken. In een allonge waren partijen overeengekomen dat de verhuurder een deel van de vloer zou vernieuwen. Nadat het gehuurde in eigendom was overgedragen kwam de nieuwe eigenaar/verhuurder er achter dat een ander deel van de vloer ook niet in orde was. Verhuurder was bereid om de vloer te herstellen maar partijen waren in geschil over de voorwaarden. Daarom werd een procedure gestart waarin de huurder huurprijsvermindering en schadevergoeding vorderde. De verhuurder deed een beroep op het exoneratiebeding, welk beroep door het hof werd gehonoreerd. Van Lochem analyseert het arrest van het Hof Amsterdam en bespreekt onder meer het aspect dat huurder de voorgaande eigenaar was van het gehuurde. In dat kader wordt eveneens een arrest van het Hof Amsterdam besproken waarbij de positie van huurder als voorgaande eigenaar van het gehuurde niet in de weg stond voor de toepassing van de gebrekenregeling. Tot slot bespreekt Van Lochem wanneer een beroep op een exoneratiebeding onaanvaardbaar is in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW.

Boris Cammelbeeck bespreekt een uitspraak van de kantonrechter Noord-Holland. In deze zaak is verhuurder erfpachter van de gronden en opstallen. Verhuurder verhuurt een op de grond gelegen 7:290-bedrijfsruimte aan huurder. De eigenaar/verpachter heeft de erfpacht opgezegd. Om die reden vorderde de erfpachter/verhuurder beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging, welke vorderingen door de kantonrechter zijn afgewezen. In zijn annotatie besteedt  Cammelbeeck eerst aandacht aan artikel 5:94 BW. Daarin is -onder meer- opgenomen dat een  erfverpachter bij het einde van de erfpacht verplicht is om een door de erfpachter bevoegd gesloten huurovereenkomst met een huurder voort te zetten. Vervolgens analyseert Cammelbeeck de uitspraak van de kantonrechter en concludeert hij dat een erfpachter/verhuurder in een benarde situatie kan komen te verkeren indien onduidelijk is of de erfverpachter voortzetting van de huurovereenkomst kan weigeren en van de erfpachter verlangt dat hij het gepachte bij einde erfpacht leeg en ontruimd oplevert. Om een dergelijke situatie te voorkomen biedt Cammelbeek een aantal handvatten.

Jeroen le Clercq bespreekt een corona uitspraak van de rechtbank Noord-Holland, waarin een verhuurder betaling vorderde van de huurachterstand die was ontstaan. In reactie daarop vorderde de huurder een huurprijsvermindering omdat de onderneming wegens de coronamaatregelen van de overheid enige tijd gesloten was. De huurder had echter onvoldoende inzichtelijk gemaakt welke financiële gevolgen de corona gerelateerde overheidsmaatregelen hadden op de onderneming en daarom wees de rechtbank de vordering van de huurder af. Le Clercq belicht in zijn annotatie drie onderwerpen die in de jurisprudentie vaak ter discussie staan nadat het corona arrest van de Hoge Raad is verschenen, te weten (i) de onderbouwing van het omzetverlies van de huurder, (ii) de verplichting van de huurder om een of meer alternatieve activiteiten uit te voeren in het gehuurde om de omzetdaling tegen te gaan en (iii) het al dan niet meenemen van de online-omzet bij de berekening van de vastenlastenmethode.

Mirjam Davelaar annoteerde een uitspraak van de rechtbank Overijssel. In deze zaak ontstond er in juni 2019 een brand in een sportschool die de huurder van de verhuurder huurde. Enige tijd later, in januari 2020, beriep huurder zich op artikel 7:210 BW en ontbond zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk. Verhuurder ging daarmee niet akkoord en startte een procedure. Ondanks de lange periode tussen de ontbinding en het moment van ontstaan van het gebrek oordeelde de rechtbank dat de huurovereenkomst door de huurder rechtsgeldig was ontbonden. Davelaar bespreekt eerst de twee vereisten waaraan moet zijn voldaan bij een succesvol beroep op artikel 7:210 BW en legt daarna uit hoe zij naar de uitspraak van de rechtbank kijkt. Zij wijst op het risico dat ontstaat als te lang wordt gewacht met ontbinden als het genot van het gehuurde onmogelijk is geworden.  

Ik wens u veel leesplezier!