Voorwoord

In de laatste editie van dit jaar bezorgen wij u weer een aantal interessante artikelen en lezenswaardige annotaties bij uitspraken.

Boris Ziersman, International Partner Capital Markets bij Cushman & Wakefield, bespreekt in zijn bijdrage het huidige marktsentiment en de invloed van verschillende ontwikkelingen (zoals de inflatie, hoge energiekosten en stijgende rente) op de kantorenmarkt voor zowel gebruikers als beleggers.

Iskander Haverkate en Daniël Brand onderzoeken in hun bijdrage een aantal uitspraken die zijn verschenen na het Didam-arrest. Zij onderzoeken of op basis van deze (veelal lagere rechtspraak) voorlopige conclusies getrokken kunnen worden op de verschillende vragen die in de praktijk leven naar aanleiding van het Didam-arrest, zoals (1) het één gegadigde criterium, (2) de publicatie voorschriften, (3) wat is de status van reeds uitgevoerde overeenkomsten die zijn gesloten zonder inachtneming van de vereiste mededingingsruimte en (4) wat te doen met reeds gesloten maar nog niet uitgevoerde overeenkomsten.

Anneloes de Fouw en Katja Keij staan in deze bijdrage stil bij het indexeringsbeding dat vaak is opgenomen in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte. Zij bespreken eerst het doel van een dergelijk beding en de verschillende methodes waarop deze kan worden uitgevoerd. Zij bespreken in dat verband ook de indexeringsbedingen in de veel gebruikte modellen van de Raad voor Onroerende Zaken. Ook bespreken zij relevante jurisprudentie met betrekking tot indexering waarbij drie onderwerpen aan bod komen, te weten (i) een indexering die niet in rekening is gebracht, (ii) teveel betaalde indexering en (iii) huurprijswijziging ex. 7:303 BW en een daaraan verbonden indexeringsbeding. Tot slot besteden De Fouw en Keij aandacht aan de hoge inflatie in Nederland op het moment dat deze editie verschijnt, de oorzaken daarvan en de gevolgen voor de indexering van de huurprijs.

In de rubriek jurisprudentiebespreking zijn vier uitspraken geannoteerd.

Karima Bol bespreekt een uitspraak van de rechtbank Noord-Holland. In deze zaak stond de vraag centraal of, en zo ja in hoeverre, de handelwijze van de Gemeente Beverwijk in het kader van de verlenging van een bestaande huurovereenkomst mede moet worden getoetst aan de eisen die volgen uit het Didam-arrest. De vraag of het Didam-arrest ook van toepassing is op huurovereenkomsten heeft de voorzieningenrechter niet expliciet beantwoord. Wel oordeelde de voorzieningenrechter dat een bodemrechter in de onderhavige situatie zal oordelen dat de Gemeente Beverwijk redelijkerwijs het standpunt kon innemen dat de zittende huurders de enige serieuze gegadigden waren, zodat de Gemeente Beverwijk geen selectieprocedure hoefde te organiseren, zoals bedoeld in het Didam-arrest. Bol bespreekt in haar annotatie onder meer aan de hand van de overwegingen van de voorzieningenrechter of de criteria uit het Didam-arrest ook gelden in huursituaties. Bol concludeert onder meer dat er sterke aanwijzingen zijn dat overheidslichamen bij het aangaan van nieuwe huurovereenkomsten mededingingsruimte moet bieden. Of dit ook het geval is bij het verlengen van huurovereenkomsten en, zo ja, of onder verlengen dan ook moet worden begrepen de situatie dat verlenging plaatsvindt omdat het overheidslichaam de huurovereenkomst niet opzegt, zal volgens Bol nog in de praktijk en de jurisprudentie moeten worden uitgewezen.  

Thérèse Fraai analyseert een arrest van het hof Den-Haag, waarin een kwalificatievraag aan de orde was.  Partijen zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst met betrekking tot een garagebedrijf overeengekomen dat sprake was van een huurovereenkomst in de zin van art. 7:230a BW. Nadat verhuurder de huurovereenkomst had opgezegd en de ontruiming had aangezegd, stelde huurder zich op het standpunt dat het regime van 7:290-bedrijfsruimte van toepassing zou zijn. De kantonrechter heeft geoordeeld dat sprake is van een 7:230a-bedrijfsruimte en heeft de vordering van de verhuurder toegewezen. Het hof bekrachtigde de uitspraak van de kantonrechter. Fraai gaat in haar annotatie eerst in op het leerstuk kwalificatie van een overeenkomst. Vervolgens loopt Fraai de stappen na die nodig zijn om tot de kwalificatie van het toepasselijke huurregime te komen. Aan de hand van jurisprudentie illustreert Fraai dat het stappenplan consequent wordt toegepast in de rechtspraak. Fraai concludeert dat het hof Den-Haag in het geannoteerde arrest niet van dit stappenplan afwijkt.

Katja Keij annoteert een arrest van het hof Amsterdam. In deze zaak hadden partijen een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW gesloten voor de duur van één jaar, met verlenging van telkens vijf jaar. Ondanks de contractuele termijnen werd de huurovereenkomst door huurder opgezegd tegen het einde van een termijn van tien jaar. Het hof oordeelde dat de contractuele termijnen niet overeenkomen met de wettelijke termijnen. Er was aan de rechter geen goedkeuring gevraagd voor deze afwijking. Ook hadden partijen niet binnen twee jaar na aanvang van de huurovereenkomst een nieuwe huurovereenkomst gesloten met de wettelijk geldende termijnen conform art. 7:292 BW. Gelet op het vorenstaande oordeelde het hof dat de wettelijke termijnen van vijf plus vijf jaar vanaf de ingangsdatum van de huurovereenkomst golden. Een ander discussiepunt was de datum waarop de huurovereenkomst zou eindigen. Het hof oordeelde dat verhuurder niet reageerde op de herhaaldelijke verzoeken van huurder om de huurovereenkomst op een bepaalde datum te laten eindigen. Huurder mocht er daarom op vertrouwen dat verhuurder instemde met beëindiging per de door huurder voorgesteld datum. Keij zet in haar annotatie eerst de wettelijke regeling met betrekking tot de huurtermijnen voor een huurovereenkomst ex art. 7:290 BW uiteen en concludeert dat de wettelijke regeling door het hof strikt is toegepast. Met betrekking tot het oordeel van het hof over de datum waarop de huurovereenkomst zou eindigen signaleert Keij dat het hof impliciet oordeelt dat sprake is van rechtsverwerking. Voornoemd oordeel wordt dan ook door Keij geanalyseerd aan de hand van het leerstuk van rechtsverwerking en de daarbij behorende jurisprudentie.  

Liesbeth den Engelsman bespreekt een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden, waarin de vraag centraal stond of huurder recht heeft op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten en, zo ja, voor welk bedrag. Verhuurder stelde zich op het standpunt dat huurder een tweede vestiging had geopend en dat dit geen verhuizing van de exploitatie in het gehuurde opleverde. Het hof ging daar niet in mee en oordeelde dat huurder recht had op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. Bij de vaststelling van het bedrag keek het hof naar de kosten die de huurder had gemaakt om zijn nieuwe bedrijfsruimte daadwerkelijk te betrekken. In haar annotatie besteedt Den Engelsman aandacht aan het vereiste dat sprake moet zijn van een bedrijfsverplaatsing en de wijze waarop de hoogte van de tegemoetkoming moet worden vastgesteld.

Ik wens u veel leesplezier en alle goeds voor het nieuwe jaar!