Voorwoord

In dit nieuwe jaar brengen wij u in ons tijdschrift uiteraard weer artikelen en annotaties voor de nodige verdieping inzake huurrecht bedrijfsruimte. Zoals u van ons gewend bent, maken wij daarbij ook regelmatig uitstapjes naar andere rechtsgebieden die daarmee belangrijke raakvlakken hebben. En soms interviewen wij  gezaghebbende personen die actief zijn in dit rechtsgebied. Graag attendeer ik u erop dat u bij een abonnement op ons tijdschrift ook gebruik kunt maken van Selectie & Essentie Huurrecht Bedrijfsruimte. Dat is een digitale informatiebron die u op tweewekelijkse basis een overzicht geeft van belangrijke zojuist verschenen jurisprudentie huurrecht bedrijfsruimte. Gerenommeerde huurrecht advocaten maken telkens een selectie van relevante actuele uitspraken en geven daarvan de essentie weer bestaande uit de belangrijkste rechtsoverwegingen in de uitspraak. De uitspraken worden voorzien van trefwoorden en onderverdeeld in categorieën. Deze categorieën komen overeen met de hoofdstukken in het Handboek voor Huurrecht Bedrijfsruimte. Dat handboek is ook te raadplegen via dit platform. Bij het raadplegen van het archief heeft u daardoor direct per onderwerp een overzicht van alle uitspraken die er toe doen, daarvan de essentie én de daaraan ten grondslag liggende theorie. Bij alle uitspraken kunt u direct doorklikken naar de volledige tekst. Een prachtige tool.

In dit nummer presenteren wij drie lezenwaardige artikelen.

Vincent Boumans gaat in zijn artikel dieper in op de huurrechtelijke regels bij de verhuur en ingebruikgeving van schoolgebouwen en op de beschikbare rechtspraak over de aan- en verhuur van schoolgebouwen. Hierbij gelden namelijk niet de huurrechtregimes van Boek 7 BW, maar aparte regels op basis van de onderwijswetgeving. Dit met de nodige dwingendrechtelijke haken en ogen als gevolg.

Ton Jongbloed besteedt in zijn artikel aandacht aan procedurele punten die de uitkomst van een procedure kunnen beïnvloeden. Bijvoorbeeld hoe men kan bewerkstelligen dat niet één rechter, maar een meervoudige kamer zal oordelen over een geschil. Ook besteedt hij aandacht aan het belang van een juiste kwalificatie van een overeenkomst in een procedure. Verder wijst Jongbloed op de mogelijke gevolgen van het niet voldoen aan de stel- en bewijsaandraagplicht en teleurstellende eindresultaten als partijen uitgaan van onjuiste veronderstellingen. Daarnaast wordt gekeken naar analoge toepassing van uitspraken en waarschuwt Jongbloed voor dubbel procederen. De onderwerpen worden behandeld met voorbeelden uit de jurisprudentie. De boodschap die in dit artikel schuilgaat, is dat men in procedures ten aanzien van de feiten goed beslagen ten ijs moeten komen.

Chantal Martens en Alexander IJkelenstam bespreken in hun artikel verschillende aspecten in huurovereenkomsten voor distributiecentra. Allereerst wordt aandacht besteed aan de oplevering van het gehuurde vanwege de vaak nauw betrokken huurder/eindgebruiker bij de realisatie van een pand (toekomstig distributiecentrum). Na oplevering vangt de huurovereenkomst aan. Ten aanzien van deze fase van de huurovereenkomst wordt onder meer stilgestaan bij de triple-net bepaling, de verdeling van de onroerende zaakbelasting, zonnepanelen, de scope 12 keuring, netcongestie en de bereikbaarheid van het gehuurde. Martens en IJkelenstam signaleren ook de bestuursrechtelijke aspecten zoals het omgevingsplan en de relevante milieuregels die het gebruik van het gehuurde kunnen inperken. Tot slot wordt speciale aandacht besteed aan bepalingen in de Omgevingswet omtrent energiebezuiniging. Een actueel onderwerp!

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Mirjam Davelaar bespreekt een arrest van het Gerechtshof Amsterdam waarin huurster een pand huurde waarin zij een café wilde gaan exploiteren. Partijen zijn overeengekomen dat huurster zelf zorg dient te dragen voor de benodigde vergunningen en/of ontheffingen. Om een vergunning te verkrijgen, diende huurster een zelfstandige in- en uitgang voor bezoekers te creëren, maar dit bleek na het aangaan van de huurovereenkomst op grond van de door de VvE gestelde regels niet mogelijk. Huurster wilde de huurovereenkomst vernietigen op grond van dwaling. Het hof oordeelt (anders dan de kantonrechter) dat geen beroep op dwaling kan worden gedaan. De exploitatie van het café werd niet in de eerste plaats verhinderd door de regels van de VvE, maar door het ontbreken van de benodigde vergunning. Volgens het hof wist verhuurder niet (en hoefde ook niet te weten) dat het feit dat de achteruitgang niet kon worden gerealiseerd ertoe zou leiden dat huurster de benodigde vergunningen niet kon verkrijgen. Een huurder van een bedrijfsruimte mag er in zijn algemeenheid niet vanuit gaan dat een verhuurder nagaat of er problemen te verwachten zijn bij het verkrijgen van vergunningen. Davelaar gaat in haar annotatie in op verschillende onderwerpen in huurovereenkomsten waarover kan worden gedwaald. De dwalingsvereisten worden uitgebreid besproken waarbij bijzondere aandacht wordt besteed aan de mededelings- en onderzoeksplicht. Tot slot wordt een aantal remedies besproken om schade te verhalen.

Ton Jongbloed bespreekt een uitspraak in kort geding van de Rechtbank Limburg over een geschil tussen huurder (Sushi Heerlen) en verhuurder (BIZ). De betreffende bedrijfsruimte was bij aanvang van de huur ingericht met divers meubilair, keukenapparatuur en overige inventaris. Bij het eindigen van de huurovereenkomst is het gehuurde volledig leeg achtergelaten. BIZ vordert – uitvoerbaar bij voorraad – onder andere correcte oplevering en teruggave van de verdwenen inventaris, dit op straffe van verbeurte van een dwangsom. De rechter acht het voldoende aannemelijk dat op onjuiste wijze is opgeleverd en oordeelt dat de inventaris teruggeplaatst dient te worden. BIZ wilde het gehuurde opnieuw verhuren en dat was gezien de staat van oplevering onmogelijk. Er werd een tijdslimiet van een week gesteld op straffe van verbeurte van een dwangsom. Jongbloed noemt in zijn annotatie een aantal aandachtspunten bij het toewijzen van een dwangsom. Voor de vordering tot teruggave is een dwangsom geen probleem, maar wat betreft de opleveringsverplichting (inclusief herstelwerkzaamheden) ligt dat misschien anders, omdat hiervoor een aannemer ingeschakeld moet worden en dit de nodige vertraging kan opleveren. Jongbloed bespreekt de problemen die zich voor kunnen doen bij toepassing van de dwangsom als deze termijn van een week niet gehaald wordt, zoals het 'verliezen van de prikkel' om te herstellen wegens bijvoorbeeld het bereiken van het maximum van de dwangsom, en de mogelijkheid dat Sushi Heerlen geen verhaal biedt.

Dawit Agoub en Willianna Veldhuijsen bespreken een uitspraak van de Rechtbank Den Haag waarin een kwalificatievraag wordt beantwoord. Huurder (APK-oké) huurt van verhuurder (Gemeente Den Haag) een bedrijfsruimte ten behoeve van hetgeen omschreven staat in het KvK-uittreksel van huurder (uitvoeren apk-keuringen en reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aan auto's). Verhuurder heeft de huurovereenkomst opgezegd en tevens de ontruiming aangezegd. Partijen discussiëren over het toepasselijke regime. Volgens huurder is sprake van een 290-ruimte en volgens verhuurder van een 230a-ruimte. Voor het bepalen van het toepasselijke regime, is volgens de rechtbank bepalend wat partijen bij het aangaan van de overeenkomst voor ogen hadden en hoe hieraan uitvoering is gegeven. De rechtbank komt uiteindelijk tot het oordeel dat de reparatie- en onderhoudswerkzaamheden ondergeschikt zijn aan de keuringswerkzaamheden en dat het gehuurde niet wordt gebruikt voor de uitoefening van een ambacht en/of kleinhandelsbedrijf en dus sprake is van een 230a-bedrijfsruimte. Pas als de contractuele bestemming geen uitsluitsel biedt, wordt er op basis van feitelijk gebruik gekwalificeerd. Agoub en Veldhuijsen sluiten af met de aanbeveling om vooraf de contractuele bestemming van het gehuurde duidelijk te formuleren.

Anneloes de Fouw bespreekt een tussenarrest van het Gerechtshof Amsterdam waarin een huurder een winkelruimte met magazijn en bovenwoning huurt. De verhuurder heeft in eerste aanleg aan de kantonrechter verzocht om op grond van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige te benoemen om de huurprijs op grond van artikel 7:303 BW te wijzigen. De kantonrechter stelt de huur vervolgens vast op de door de deskundige geadviseerde prijs. De verhuurder wil echter een hogere huurprijs en stelt hoger beroep in. Daarin vordert hij vaststelling van de huurprijs op € 36.000,-- per jaar en wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente, over de vastgestelde huurprijs vanaf 23 juli 2018. Het hof neemt in dit tussenarrest (nog) geen beslissing over de vast te stellen huurprijs, maar doet een interessante uitspraak in het kader van de wettelijke handelsrente. Het hof overweegt dat aan de huurder niet toerekenbaar is dat de verhoogde huurprijs niet tijdig is voldaan, aangezien de huurder niet kon weten welk bedrag hij bovenop de reeds geldende huurprijs verschuldigd was, totdat dit in rechte werd vastgesteld. De Fouw constateert dat in eerdere rechtspraak de wettelijke (handels)rente over de verhoogde huurprijs niet zelden wordt toegewezen vanaf de datum waarop de nieuwe huurprijs ingaat. Zij bespreekt de grondslagen van beide soorten oordelen en komst tot de conclusie dat door de benadering van het hof een ongelijkheid wordt oplost.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!