Voorwoord

In april 2024 heeft de ROZ de jaarlijkse indexatieclausule in haar modellen voor zowel winkel- als bedrijfsruimte aangepast en om die reden nieuwe modellen gedeponeerd. De wijzigingen zijn doorgevoerd vanwege overleg met de Autoriteit Consument en Markt (ACM).

Wendela Raas bespreekt in haar artikel dat de ACM zich eerder op het standpunt heeft gesteld dat deze ROZ modellen mogelijk in strijd zijn met de concurrentieregels. De ROZ heeft gesprekken gevoerd met de ACM en naar aanleiding daarvan aanpassingen doorgevoerd. Raas plaatst in haar artikel een aantal kanttekeningen bij het standpunt van de ACM en bespreekt vervolgens de werking van de doorgevoerde aanpassingen voor de praktijk. In de modelhuurovereenkomsten is nu een keuze opgenomen voor de wijze waarop de huurprijs geïndexeerd wordt. Partijen kunnen kiezen voor een jaarlijks vast percentage, een indexering conform een indexreeks van het CBS of zij kunnen kiezen voor een andere methode. Op voorhand lijken de wijzigingen volgens Raas geen grote verbetering voor de praktijk.

Ron Bisschop beantwoordt in zijn artikel de vraag of de verhuurder meer gediend is bij een waarborgsom of een bankgarantie indien met betrekking tot zijn huurder een homologatie akkoord tot stand komt op basis van de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Bisschop licht de verschillen toe en toont aan dat de keuze van belang kan zijn voor de omvang van de vordering die meegaat in het akkoord.

Mirjam Schröer bespreekt in haar artikel de huurdersvriendelijke variant die op initiatief van verschillende huurdersbelangenbehartigers is gemaakt van het ROZ model voor 290-bedrijfsruimte (versie 2022). Deze nieuwe 'huurdersvariant' wijkt op diverse punten significant af van het ROZ-model, zonder dat dit in het model is aangegeven. Schröer behandelt de belangrijkste verschillen tussen het gebruikelijke model van de ROZ en de huurdersvariant die daarvan is gemaakt, en de bijbehorende gevolgen. Voorbeelden zijn een verplichting van de verhuurder tot het verstrekken van energielabel c of beter, meer verplichtingen wat betreft de servicekosten, en een cap van 2% op de jaarlijkse huurprijsindexering. Volgens Schröer is de zoektocht naar evenwicht op de huurmarkt op punten iets te ver doorgeschoten, maar biedt de nieuwe huurdersvariant van het ROZ-model ook een goed handvat voor huurders om de discussie met hun potentiële verhuurders aan te gaan.

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Alessandra Oving bespreekt een arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin werd geoordeeld over de vraag of sprake was van strijdigheid met de door partijen overeengekomen bestemmingsclausule. Huurder exploiteert in de door hem gehuurde bedrijfsruimte sinds 2016 een hotel en komt in 2023 met de gemeente Vijfheerenlanden overeen dat de gemeente het gehuurde voor de duur van een jaar boekt om 58 asielzoekers op te vangen. Huurder ontvangt daarvoor een dagvergoeding. Verhuurder is het oneens met die overeenkomst en stelt zich op het standpunt dat de opvang van asielzoekers in strijd is met de bestemming van het gehuurde en dat voor afwijking van de bestemming toestemming van verhuurder nodig is. Verhuurder vordert ontbinding en ontruiming. In kort geding komt de kantonrechter tot de conclusie dat de opvang van asielzoekers inderdaad in strijd is met de overeengekomen bestemming waarvoor toestemming van verhuurder nodig is. Toch volgt uit de belangenafweging dat deze tekortkoming een ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Het hof legt de bestemmingsclausule uit aan de hand van de Haviltex-maatstaf, maakt eveneens een belangenafweging en komt, weliswaar via een andere weg, uiteindelijk tot dezelfde conclusie als de kantonrechter. Oving is het niet eens met het hof en vindt dat huurder niet in lijn heeft gehandeld met de bestemmingsclausule, maar is ook van mening dat de belangen van huurder en de gemeente zwaarder wegen. Oving licht haar standpunt uitgebreid toe.

Cathelijne Otte bespreekt een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam en geeft een toelichting op de laatste stand van zaken omtrent de hoge indexeringen van huurprijzen waarbij een aantal uitspraken over dit onderwerp worden aangehaald. In onderhavige zaak huurde huurder een bedrijfsruimte waarvan de huurprijs jaarlijks wordt geïndexeerd op basis van de door het CBS vastgestelde consumentenprijsindex (CPI). In januari 2023 leidde de indexering voor huurder tot een huurprijsverhoging van 14.5%. Om de eventuele onaanvaardbaarheid te beoordelen kijkt de rechter in dit vonnis naar de indexering per januari 2023 en naar de indexering per januari 2024. De kantonrechter rekent drie scenario's uit en komt tot de conclusie dat de hoge indexering per januari 2023 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Toch wees de kantonrechter de vorderingen van huurder af. De huurder vorderde namelijk aanpassing van de indexering per januari 2023 conform de nieuwe methode en aanpassing van de indexering per januari 2024 conform de oude methode. De verhuurder zou dan geconfronteerd worden met onredelijke aanpassingen. Otte concludeert op basis van de jurisprudentie voorzichtig dat de huurprijsindexering per 1 januari 2023 en per 1 januari 2024 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid in principe dienen te worden gebaseerd op de nieuwe berekeningsmethode van het CBS.

Jakelijn Nelen en Romée Boitelle bespreken een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam waarin een verhuurder zich wil verzetten tegen een overdracht van de aandelen in zijn huurder. Huurder is een rechtspersoon met twee 50% aandeelhouders die voornemens zijn ieder 10% over te dragen en op termijn het indirect belang van de kopers uit te breiden tot maximaal 49%. In de bijzondere bepalingen staat dat een voorgenomen verkoop van (een deel van) de aandelen wordt gezien als indeplaatsstelling en aan verhuurder moet worden gemeld. Huurder stelt dat slecht sprake is van een meldplicht, verhuurder stelt dat sprake moet zijn van meewerken aan een indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW. De kantonrechter oordeelt dat artikel 7:307 BW niet van toepassing is. De aandelenoverdracht op zichzelf is geen ontbindingsgrond, en verhuurder had een duidelijke change-of-control-bepaling moeten opnemen om hierover zeggenschap te hebben. Nelen en Boitelle kunnen dit oordeel goed volgen en formuleren een aantal 'lessen voor de praktijk', waarmee verhuurders kunnen voorkomen dat ze geen enkele zeggenschap hebben over een (gedeeltelijke) aandelenoverdracht van hun huurder. Zij concluderen dat je als verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst goed bedacht moet zijn op de mogelijkheid van een aandelenoverdracht, omdat de wet, de algemene ROZ-bepalingen en de jurisprudentie nauwelijks mogelijkheden bieden om een voorgenomen aandelenoverdracht tegen te houden.

Kirsy Corten bespreekt een arrest van het Hof Den Bosch over een geschil tussen de verhuurder en de huurder van een restaurantgedeelte op de begane grond van een hotel, waarbij het onduidelijk is of de besloten vennootschap dat het restaurant exploiteert of de bestuurder van deze vennootschap als huurder moet worden aangemerkt. Omdat de huur niet meer wordt betaald, vordert verhuurder in eerste aanleg ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en een hoofdelijke veroordeling tot betaling van achterstallige en gemiste toekomstige huur. De rechter wijst dit toe, waarna de bestuurder in persoon in hoger beroep gaat. In zijn grieven stelt de bestuurder (1) dat hij in persoon geen partij is bij de huurovereenkomst, (2) dat de coronapandemie aanleiding geeft voor huurprijsvermindering en (3) dat de kantonrechter een te hoog bedrag heeft toegewezen ter zake van huurachterstand. Het Hof oordeelt dat grief 2 en 3 geen doel treffen en laat de bestuurder toe tegenbewijs te leveren in verband met grief 1. Corten gaat dieper in op grief 1 en 3. In het kader van grief 1 bespreekt zij literatuur en jurisprudentie over de vraag wie als partij bij een overeenkomst moet worden aangemerkt, en concludeert zij dat ze de slagingskans van de bewijsopdracht van huurder klein acht. Wat betreft grief 3 gaat zij nader in op de in artikel 6:277 BW en 7:225 BW neergelegde grondslagen op grond waarvan een verhuurder van bedrijfsruimte na ontbinding wegens een tekortkoming schadevergoeding kan vorderen van de huurder. Daarna sluit Corten af met enkele aandachtspunten voor de praktijk.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!