Voorwoord

Voor 2008 werden panden veelal boven de boekwaarde verkocht en werd er nauwelijks aandacht besteed aan de manier waarop vastgoedtaxaties werden opgesteld. Sinds de crisis staan vastgoedtaxaties echter in de spotlights. Door het Platform Taxateurs en Accountants zijn 28 aanbevelingen opgesteld, waar taxatierapporten aan moeten voldoen. Ook AFM en DNB bezien momenteel of er voldoende maatregelen worden genomen door de Nederlandse taxatiesector. Tenslotte is er een AIFM richtlijn goedgekeurd door het Europees Parlement, waarin eisen aan taxateurs worden gesteld. Drs. W. Rodermond stelt zich de vraag of deze maatregelen ervoor zullen zorgen dat er minder verschillen tussen transactieprijzen en taxaties zullen voorkomen. Volgens de schrijver dient men zich te realiseren dat een taxatierapport dat voldoet aan alle bovengenoemde eisen en aanbevelingen, niet per definitie een nauwkeurig bepaalde verkoopwaarde oplevert. De deskundigheid en het marktgevoel van de taxateur vormen immers subjectieve onderdelen van een taxatie, die volgens de schrijver een doorslaggevende rol spelen om tot een goede taxatiewaarde te komen. Het sterk reguleren van de eisen waaraan een taxatierapport moet voldoen, kan daarom wel leiden tot meer vertrouwen in de vastgoedmarkt, maar het is niet de enige manier om onrealistische waarderingen te voorkomen. Met name een zorgvuldige (interne en externe) opleiding van de taxateur - ook op het gebied van huurrecht - zal moeten zorgen voor realistische taxatiewaardes, aldus de schrijver.

Mr. J. Nijsten schrijft over de verschillende waarderingsmethoden die in huurprijswijziging procedures worden toegepast om de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte vast te stellen. Hierbij wordt ingegaan op de functionele, de overall- en de ITZA-methode (‘In Terms of Zone A’). De schrijver uit zijn bezwaren tegen de ITZA-methode en illustreert een en ander met een praktijkgeval. Op basis hiervan wordt door de schrijver geconcludeerd dat de ITZA-methode achterhaald is en dat deze methode, die uitgaat van vaste dieptes en afwaarderingen, nimmer bepalend kan zijn voor de vaststelling van de huurprijs ex art. 7:303 BW.

Mr. F.C. Borst pleit in haar artikel voor een striktere toepassing van het recht op indeplaatsstelling omdat art. 7:307 BW volgens haar vaak ten onrechte wordt toegepast in gevallen waarbij voor iedereen duidelijk is dat van een overname van een lopend bedrijf geen sprake is. De schrijfster neemt daarbij de stelling in: ‘Daar waar geen sprake is van door de huurder opgebouwde goodwill die de opvolgend huurder kan benutten, kan nooit sprake zijn van indeplaatsstelling als bedoeld in artikel 7:307 BW.’

In dit tijdschrift is al vaak stil gestaan bij de mogelijkheden voor verhuurder om de huurovereenkomst op te zeggen of te ontbinden. In dit nummer schrijft mr. J. Kist over de mogelijkheid van huurder om een huurovereenkomst te ontbinden. Art. 7:207 BW geeft huurder het recht om een evenredige vermindering van de huurprijs te vorderen wanneer een gebrek aan het gehuurde zorgt voor verminderd huurgenot. Feitelijk wordt de huurovereenkomst dan met behulp van art. 7:207 BW door de rechter partieel ontbonden. De huurder kan echter ook gebruik maken van de ontbindingsmogelijkheid van boek 6 BW. De schrijver beziet hoe art. 7:207 BW zich verhoudt tot een ontbinding op grond van art. 6:265 BW, waarbij wordt geconcludeerd dat art. 7:206 BW de huurder in veel opzichten beperkt.

Graag wil ik op deze plek jullie allemaal, zowel zakelijk als privé, een goed 2015 wensen. Ik hoop velen van jullie op 12 maart 2015 te zien bij het TvHB-congres ‘Vanuit het Huurrecht bekeken’.

Marry de Gaay Fortman

Hoofdredacteur