Voorwoord

Graag begin ik dit eerste nummer van het nieuwe jaar met u het allerbeste te wensen: dat 2019 voor u en de uwen, zowel zakelijk als privé, een mooi jaar mag worden!

Op huurrechtgebied is 2018 (ook weer) een interessant jaar geweest. Er is vooral voor woonruimte de nodige nieuwe regelgeving gepubliceerd, bijvoorbeeld met betrekking tot de regulering van middenhuur en woningdelen. Voor bedrijfsruimte was qua regelgeving onder meer het wetsvoorstel voor herziening van de Warmtewet relevant en de internetconsultatie met betrekking tot het wetsvoorstel franchise. Er is bovendien een internetconsultatie geweest over de wijziging van de Winkeltijdenwet, welke wijziging ervoor moet zorgen dat winkeliers niet meer gebonden zijn aan besluiten van derden over openingstijden waarmee zij niet uitdrukkelijk hebben ingestemd. De belangrijkste huurontwikkelingen zijn echter in de jurisprudentie te vinden. In het laatste voorwoord van 2018 heb ik een overzicht gegeven van de (naar mijn idee) meest relevante arresten die de Hoge Raad de afgelopen tijd heeft gewezen op het gebied van huurrecht bedrijfsruimte.

Uit een search via Legal Intelligence en rechtspraak.nl blijkt dat er in 2018 duizenden uitspraken op het gebied van huurrecht zijn gepubliceerd. Vanwege deze enorme hoeveelheid is het al lang niet meer realistisch om alle jurisprudentie op het gebied van bedrijfsruimte in het jurisprudentieoverzicht van dit tijdschrift te publiceren. In grote lijnen worden alle Hoge Raad uitspraken die zien op huurrecht bedrijfsruimte in het jurisprudentieoverzicht opgenomen, evenals de in onze ogen meest wezenlijke uitspraken van hoven en rechtbanken. Indien u zelf een voor de rechtsontwikkeling relevante uitspraak ontvangt, bent u van harte uitgenodigd om de redactie hierover te informeren opdat bezien kan worden of deze uitspraak moet worden meegenomen in het jurisprudentieoverzicht of wellicht zelfs in de jurisprudentierubriek, waar ieder nummer aan een viertal uitspraken uitgebreider aandacht wordt besteed.

We weten allemaal dat ook het algemeen verbintenissenrecht veel invloed heeft op onze huurrechtpraktijk. Om die reden heeft de redactie besloten om een cyclus over 'huur en verbintenissenrecht' in het TvHB te publiceren. De cyclus duurt in totaal anderhalf jaar, waarbij het de bedoeling is dat twee bijdragen per tijdschrift verschijnen. Naast enthousiaste redactieleden en medewerkers, zijn er ook mensen van buiten aangezocht (en gevonden) om hieraan mee te werken.

In dit nummer gaan we van start met deze cyclus met een artikel van Marloes Voorrips over de precontractuele fase in het huurrecht. Besproken wordt wanneer een huurovereenkomst door aanbod en aanvaarding tot stand komt, waarbij onder andere wordt ingegaan op huuraanbiedingen en intentieovereenkomsten. Vervolgens wordt beschreven wanneer en onder welke voorwaarden onderhandelingen over een huurovereenkomst afgebroken mogen worden, waarna wordt afgesloten met aanbevelingen voor de praktijk. Liesbeth den Engelsman schrijft in het tweede artikel uit de cyclus over vertegenwoordiging. Zij geeft eerst een weergave van de algemene regeling van vertegenwoordiging, waarbij ook wordt ingegaan op de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid. Vervolgens worden aan de hand van jurisprudentie enige complicaties bij vertegenwoordiging in het huurrecht behandeld. In de conclusie geeft Den Engelsman enkele praktische suggesties.

Naast artikelen in het kader van de cyclus over het verbintenissenrecht worden in dit tijdschrift ook andere onderwerpen besproken. Kirsy Corten en Hans-Mark Giezen beschrijven een alternatieve route voor het vragen van goedkeuring van afwijkende bedingen ex art. 7:291 BW. Zij bezien of het op grond van art. 3:55 BW mogelijk is dat de huurder een voor hem nadelig afwijkend beding in de huurovereenkomst, dat aan vernietiging onderhevig is, onaantastbare rechtskracht verleent door het te bevestigen. Hierover bestaat nog geen duidelijke jurisprudentie en er kan daarom nog geen conclusie over worden getrokken, maar wellicht brengt deze publicatie nieuwe jurisprudentie hierover op gang. Ten slotte schreef ik zelf een artikel over de bewijslastverdeling in het huurrecht, samen met Philip Fruytier, een van onze cassatiespecialisten. Met betrekking tot enkele veel voorkomende debatpunten in het huurrecht, analyseren wij welke partij de bewijslast draagt. Zo gaan wij (na de algemene regels uiteen te hebben gezet) specifiek in op de vraag welke partij het 230a of 290 karakter van de huurovereenkomst moet bewijzen en wat de bewijslastverdeling is als de nieuwe eigenaar van een pand stelt dat een partij zonder recht of titel in zijn pand verblijft. Daarnaast bespreken wij hoe de bewijslastverdeling is bij een beroep op een in een huurovereenkomst opgenomen ontbindende of opschortende voorwaarde, alsmede bij een totstandkomingsvoorbehoud. Ook wij eindigen met enkele tips voor de praktijk.

Ik wens u weer veel leesplezier!

Nathalie Amiel