Voorwoord

De wetgever buigt zich momenteel op het gebied van woonruimtehuur over een voorgenomen wijziging van het Burgerlijk Wetboek, de Woningwet en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte met de bedoeling om o.a. de betaalbaarheid van huurwoningen te bevorderen, te zorgen voor een reële verhouding tussen huurprijs en kwaliteit van de woning en om de doorstroming te stimuleren zodat iedereen in een passende huurwoning terecht kan. Dit zijn wijzigingen waar in de praktijk, onder meer bij woningcorporaties, blijkbaar veel behoefte aan bestaat. Ik verwijs hiervoor naar het wetsvoorstel Huur en inkomensgrenzen, waar tot 7 augustus 2019 via een internetconsultatie op kan worden gereageerd. Ondertussen is duidelijk dat bij de verhuur van bedrijfsruimte de nieuwe leasestandaard IFRS 16 grote impact heeft. Als gevolg van deze nieuwe standaard moeten alle huurverplichtingen met ingang van 1 januari 2019 op de balans komen in de commerciële IFRS-jaarrekening van de huurder. Hierdoor worden vrijwel alle financiële ratio's en prestatiecijfers, zoals solvabiliteit en nettowinst, beïnvloed. In diverse TvHB nummers (nr. 6 van 2012, nr. 3 van 2014 en nr. 4 van 2017) is al over de gevolgen van deze standaard geschreven.

In de cyclus over huur en verbintenissenrecht schrijft Sjoerd Bakker in dit nummer over nakoming, schadevergoeding en ontbinding. Bovendien wordt aan de hand van een recent arrest van de Hoge Raad ingegaan op de figuur van schuldeisersverzuim. Uit deze bijdrage blijkt wederom dat het huurrecht enorm beïnvloed wordt door het algemeen privaatrecht, waardoor dit artikel voor onze praktijk zeer lezenwswaardig is.

Douwe Hessel de Witte schrijft vervolgens over de verhouding tussen het huurrecht en de Warmtewet. De wijziging van de Warmtewet treedt in fasen, tussen 1 juli 2019 en 1 januari 2020, in werking. De belangrijkste veranderingen worden besproken, zoals het feit dat voor een verhuurder die warmte levert aan een huurder, met ingang van 1 juli 2019 een belangrijk aantal verplichtingen uit de Warmtewet vervalt. Leveringsovereenkomsten die onder de oude Warmtewet zijn aangegaan, zullen echter ook na 1 juli 2019 nog hun gelding behouden en verhuurders moeten derhalve bezien of deze leveringsovereenkomsten opzegbaar zijn. In de bijdrage van De Witte wordt onder andere ingegaan op de vraag of de onderhoudskosten en kapitaallasten van verwarmingsinstallaties in de kale huurprijs moeten worden verdisconteerd, of dat deze kosten als servicekosten in rekening kunnen worden gebracht. Een eenduidige conclusie hierover lijkt nog niet getrokken te kunnen worden.

In het volgende artikel geeft Cathelijne Otte een praktische leidraad voor de toepassing van art. 7:226 BW (koop breekt geen huur). De ratio van deze bepaling wordt besproken en in dat kader merkt de schrijfster op dat er vanuit het oogpunt van rechtszekerheid veel te zeggen is voor het standpunt dat voor toepassing van art. 7:226 BW vereist is dat de huurder het gehuurde al in gebruik heeft genomen op het moment van de eigendomsoverdracht. In huurovereenkomsten wordt geregeld opgenomen dat de verhuurder het gehuurde alleen mag overdragen aan partijen die door de huurder zijn goedgekeurd. Ingegaan wordt op de vraag wat de consequenties zijn indien een dergelijk goedkeuringsbeding in de huurovereenkomst niet wordt nagekomen. Ook wordt bezien welke bepalingen ‘onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’. Hierbij wordt ingegaan op recente jurisprudentie waaruit bijvoorbeeld blijkt dat een branchebeschermingsbeding niet altijd overgaat op grond van art. 7:226 BW, terwijl een voorkeursrecht van huur wel over lijkt te gaan. Nu Nederlands vastgoed de laatste tijd weer veelvuldig wordt overgedragen, is het van groot belang om de consequenties van art. 7:226 BW helder voor ogen te hebben. Dit artikel helpt daarbij.

Mirjam Schröer en Marieke van Schie bespreken tot slot de ontruimingsbescherming van art. 7:230a BW, waarbij met name wordt ingegaan op een aantal procedurele aspecten, zoals de mogelijkheid tot het stellen van voorvragen in de 230a procedure en het voorwaardelijk verzoek tot ontruimingsbescherming. Benadrukt wordt dat huurders die langer willen blijven zitten veelal niet ruim voor het einde van de tweemaandstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming zullen indienen maar zo laat mogelijk. Indien een huurder echter te laat is met het indienen van het verzoek wordt hij niet-ontvankelijk verklaard omdat de termijn van twee maanden een vervaltermijn is, die niet kan worden verlengd. Indien partijen naar aanleiding van schikkingsonderhandelingen toch een langere ontruimingstermijn willen afspreken, is het daarom van belang dat de verhuurder de aanzegging intrekt en een nieuwe ontruimingsaanzegging doet tegen een latere datum. In het artikel worden uitstapjes gemaakt naar de procedures die naast een 230a procedure kunnen lopen, zoals een kort geding tot ontruiming of een separate dagvaardingsprocedure waarin de vraag wordt voorgelegd of al dan niet sprake is van 230a ruimte.

Ik wens u weer veel leesplezier.

Nathalie Amiel