Voorwoord

Het leven wordt, met het versoepelen van de coronamaatregelen, gelukkig voor veel mensen weer wat normaler (hoewel de vraag is voor hoe lang …). In de huurrechtpraktijk zullen we naar verwachting echter nog geruime tijd met de gevolgen van deze maatregelen te maken hebben. Paul Visser schreef voor dit nummer een noot bij de uitspraak in kort geding van de Rechtbank Amsterdam van 11 juni 2020, waarbij hij ingaat op de jurisprudentie die inmiddels is gewezen over de vraag of de coronamaatregelen een huurprijsvermindering rechtvaardigen. In de geannoteerde uitspraak wordt weliswaar geconcludeerd dat de coronamaatregelen een gebrek opleveren in de zin van art. 7:204 BW, maar het feit dat de huurder geen enkel huurgenot meer heeft, resulteert hier niet in een daaraan evenredige huurkorting van 100% op grond van art. 7:207 BW. De voorzieningenrechter overweegt dat een huurverlaging tot nihil in de gegeven omstandigheden niet redelijk zou zijn en, na afweging van alle omstandigheden, wordt op grond van art. 6:258 BW uiteindelijk tot een huurkorting van 25% besloten. Deze uitspraak illustreert mooi dat met het leerstuk van de onvoorziene omstandigheden beter maatwerk kan worden geleverd dan met (enkel) de gebrekenregeling.

Ivette Mol schreef voor dit tijdschrift een bijdrage in de cyclus 'huur en verbintenissenrecht' over contractsoverneming. Zij staat eerst uitgebreid stil bij het algemene leerstuk en daarna gaat zij in op de toepassing hiervan in het huurrecht. Hierbij komen natuurlijk ‘koop breekt geen huur’ en de indeplaatsstellingsregeling van art. 7:307 BW aan bod, maar er worden ook meerdere situaties besproken waarin het algemene art. 6:159 BW in de huurrechtpraktijk wordt gebruikt om een contractsoverneming te bewerkstelligen. Nu instemming van de wederpartij nodig is voor een rechtsgeldige contractsoverneming, wordt geadviseerd om deze instemming in de huurovereenkomst al bij voorbaat te bedingen.

Kirsy Corten en Clementine Boks gaan in hun artikel 'Boilerplates in huurovereenkomsten, in or out?' in op de vraag wat boilerplates precies zijn en welke bepalingen in de ROZ-modellen als boilerplate kwalificeren. Vervolgens worden diverse boilerplates uit recente ROZ-modellen besproken, zoals de domiciliekeuze-bepaling, waarbij wordt bezien in hoeverre het opnemen van deze bepalingen toegevoegde waarde heeft. Nu uit jurisprudentie blijkt dat een 'simpele boilerplate', waarover niet is gesproken door partijen, toch vérstrekkende gevolgen kan hebben, moet aan deze bepalingen in de praktijk voldoende aandacht worden besteed.

Douwe de Witte schrijft over de aansprakelijkheid van de makelaar bij schending van de meetinstructie en de alsdan te vergoeden schade. Twee jaar geleden schreef hij al in dit tijdschrift over de betekenis van het tuchtrechtelijk oordeel in het civiele aansprakelijkheidsrecht. Kort na publicatie van dat artikel gaf de Hoge Raad een specifieke civielrechtelijke norm voor de beantwoording van de vraag of de makelaar bij schending van de meetinstructie aansprakelijk is (Meetinstructie I). Dit arrest is echter specifiek van belang bij de verkoop van woningen. In een later arrest gaat de Hoge Raad in op de vraag hoe de omvang van de schade bij schending van de meetinstructie moet worden vastgesteld (Meetinstructie II). Dit tweede arrest is ook relevant voor de aansprakelijkheid van de bedrijfsmakelaar. In de jurisprudentie wordt geregeld geconcludeerd dat er uiteindelijk geen schade wordt geleden indien een onjuiste oppervlakte is vermeld door schending van de meetinstructie. Als schade al aannemelijk is, dan wordt bovendien vaak slechts een deel van de gevorderde schade toegewezen en om die reden geeft de schrijver in zijn conclusie mee dat het van belang is om reële verwachtingen te hebben over de uitkomst van een civiele procedure en om te bezien of er effectieve alternatieven bestaan.

Vanaf 1 januari 2023 zal het op grond van het Bouwbesluit verboden zijn om een kantoorgebouw te gebruiken zonder (minimaal) een energielabel C. Maaike de Wit schrijft vanuit bestuursrechtelijk perspectief over de vraag of het bevoegd gezag zich bij handhaving van de label C-plicht moet richten tot de verhuurder of tot de huurder, of wellicht tot allebei. Eerdere artikelen over deze vraag, onder andere in WR en het Tijdschrift voor Bouwrecht, suggereren dat in de meeste gevallen de eigenaar van een kantoor als overtreder van de labelplicht zal worden beschouwd. In dit artikel wordt echter geconcludeerd dat het ingewikkelder ligt dan dat: de onderlinge huurverhouding, de feitelijke situatie, het maatwerkadvies voor wat betreft de te treffen maatregelen en de overige feiten en omstandigheden zullen moeten bepalen welke partij als overtreder moet worden aangemerkt en tot welke partij de handhaving zich zal kunnen/moeten richten. Daarom wordt zowel aan huurder als aan verhuurder geadviseerd zich voor te bereiden op het gebruiksverbod en te proberen daarover werkbare afspraken te maken.

Als actualiteit wijs ik u graag op het feit dat de Eerste Kamer op 30 juni 2020 heeft ingestemd met de Wet franchise, die op 1 januari 2021 van kracht zal worden. Deze wet beoogt de relatie tussen de franchisegever en de franchisenemer evenwichtiger te maken, bijvoorbeeld met regels over de verplichte precontractuele uitwisseling van informatie en over een postcontractueel non-concurrentiebeding. Nu franchisegevers in veel gevallen de ruimte waarin het franchisebedrijf wordt uitgeoefend verhuren aan de franchisenemer, zullen de regels uit de Wet franchise ook voor onze huurrechtpraktijk van belang zijn. De Wet franchise wordt opgenomen in titel 16 van boek 7 BW. In een later nummer van dit tijdschrift zal nader op deze wet ingegaan worden.

Als 'save the date' breng ik ten slotte graag onder uw aandacht dat de redactie van TvHB en uitgeverij Den Hollander voorbereidingen treffen voor een duurzaamheidscongres op donderdag 7 oktober 2021. Gelet op de nog bestaande onzekerheid over de ontwikkeling van het coronavirus, is besloten om (anders dan aanvankelijk de bedoeling was) geen congres in 2020 te organiseren, maar te wachten tot we (hopelijk) weer zonder risico's in grote getalen bij elkaar kunnen komen. De geplande datum ligt daardoor nog ver in de toekomst, maar u bent allen van harte welkom om deze bijeenkomst bij te wonen. Nadere informatie volgt in de komende nummers van dit tijdschrift.

Nathalie Amiel