Voorwoord

In dit tweede nummer van 2021 brengen wij u weer een aantal zeer lezenswaardige artikelen en annotaties bij uitspraken.

In de cyclus huur en verbintenissenrecht destilleert professor Harriët Schelhaas een rode lijn uit de rechtspraak van de Hoge Raad waaruit blijkt op welke wijze (delen van) huurovereenkomsten moeten worden uitgelegd als over deze uitleg onenigheid bestaat. Zij beschrijft daartoe eerst het algemeen verbintenisrechtelijke kader van het uitleg-leerstuk en beziet vervolgens een aantal aan uitleg gerelateerde onderwerpen die vooral ook in het huurrecht spelen, zoals de kwalificatievraag van overeenkomsten, de uitleg van bankgaranties in het huurrecht en de uitleg van algemene huurvoorwaarden en boilerplates.

Maaike Faase en Vincent Boumans signaleren dat de (inmiddels demissionair) Minister van Economische Zaken en Klimaat, mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken, op 10 december 2020 de Tweede Kamer heeft geïnformeerd over de verbreding en verbetering van de energiebesparingsplicht. Deze plicht wordt als een belangrijk middel gezien om de klimaatdoelstellingen te behalen. Voor huurders en verhuurders is het vaak lastig om op voorhand te bepalen wie van hen deze energiebesparende maatregelen dient te nemen. Faase en Boumans bespreken in hun artikel de werking en reikwijdte van artikel 2.15 van het Activiteitenbesluit milieubeheer inzake de verplichting om energiebesparende maatregelen te nemen. Vervolgens gaan zij nader in op de doorwerking van deze verplichting in de relatie tussen huurder en verhuurder, geven zij advies ten aanzien van het maken van afspraken daarover en blikken zij kort vooruit op wat verwacht kan worden van de verbreding van de energiebesparingsplicht.

John Nijsten vraagt in zijn artikel aandacht voor een probleem dat hij als deskundige in huurprijsherzieningen vaak tegenkomt als de huurprijs van een horecapand moet worden herzien. De in artikel 7:303 BW voorgeschreven vergelijking met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse kan tot onrealistische en daarmee onwenselijke uitkomsten leiden als bij de herziening van de huurprijs van een horecapand ook de huurprijzen van winkelpanden in de vergelijking worden betrokken. Nijsten onderbouwt vervolgens waarom hij er voor pleit dat bij een herziening van de huurprijs van een horecapand in beginsel geen vergelijking met winkelplanden plaatsvindt. Hij sluit af met een tip voor horecaondernemers die een huurovereenkomst sluiten.  

Elina Swaneveld heeft onderzoek gedaan naar situaties waarin een beroep op de klachtplicht van artikel 6:89 BW van nut kan zijn voor de verwerende partij in huurrechtelijke geschillen. Haar artikel biedt andersom ook handvatten voor de schuldeiser die wil voorkomen dat zijn vordering strandt wegens het schenden van de klachtplicht. Zij sluit af met een praktisch advies voor beide partijen.

Voor de jurisprudentiebespreking zijn vier belangrijke uitspraken voor de huurrechtpraktijk gekozen. De eerste is een uitspraak van de Hoge Raad waaruit blijkt wat het belang is van de cycli in ons tijdschrift waarin wij uitstapjes maken naar andere rechtsgebieden dan het huurrecht. Deze uitspraak heeft een relatie met het burenrecht. Sebastian de Bruijn destilleert in zijn annotatie de stappen die moeten worden gevolgd voor het onder voorwaarden aanwijzen van een noodweg en de rol van een dwangsom daarbij. Vervolgens duidt hij het belang van deze uitspraak voor de huurrechtpraktijk.

De tweede is een uitspraak van de Hoge Raad inzake timeshareovereenkomsten. In deze cassatieprocedure spitst de zaak zich toe op de vraag of artikel 7:226 BWSM (koop breekt geen huur) ook van toepassing is op een huurovereenkomst indien de juridisch gerechtigde, die zijn rechten op het verhuurde onroerend goed heeft overgedragen, niet tevens de verhuurder is. Cathelijne Otte besteedt in haar annotatie ook aandacht aan de voorvraag of de timeshareovereenkomsten in kwestie als huurovereenkomsten kwalificeren.

De derde uitspraak is van het Hof Den Bosch. Deze procedure gaat over de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van (zeer uitvoerige) bestemmingsbepalingen in een huurovereenkomst. In haar annotatie licht Katja Keij toe dat het zwaartepunt van dit arrest weliswaar ligt op (handhaving van) de bestemmingsbepalingen in de huurovereenkomst, maar dat het totaal van de gedragingen van de huurder uiteindelijk tot het oordeel van het hof leidt dat de tekortkomingen ernstig genoeg zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Een corona-uitspraak kan natuurlijk niet ontbreken. Liesbeth den Engelsman annoteerde de uitspraak in een bodemprocedure van de Rechtbank Den Haag op 21 januari 2021 en vergelijkt deze met andere corona-uitspraken.

In de actualiteitenrubriek wijst Cathelijne Otte tenslotte op recent verschenen publicaties die voor de huurrechtpraktijk van belang kunnen zijn. 

Ik wens u veel leesplezier!