Voorwoord

Nadat de coronamaatregelen waren opgeheven en de economie grotendeels weer volop draaide, is het coronavirus weer opgelaaid. Sinds medio november 2021 zijn door de overheid daarom opnieuw maatregelen ingesteld om het coronavirus terug te dringen. Zo geldt er weer een verplichte vroege sluitingstijd voor onder andere winkels, horeca en sportfaciliteiten, zijn mondkapjes weer verplicht en is thuiswerken opnieuw de norm. Verschillende sectoren worden wederom geraakt door deze maatregelen. In ons vorige nummer attendeerde ik u er op dat de conclusie van procureur generaal Wissink, naar aanleiding van de door  de Kantonrechter in de Rechtbank Roermond op 31 maart 2021 gestelde prejudiciële vragen in verband met corona en huur, was verschenen vlak voordat onze vorige uitgave gereed was voor publicatie. Op het moment dat ik dit voorwoord schrijf zijn wij nog in afwachting van het arrest van de Hoge Raad. Wij blijven deze ontwikkelingen volgen en geven daar ook in deze uitgave aandacht aan in de vorm van een artikel en een annotatie. Er zijn ook andere ontwikkelingen die uw aandacht verdienen. Ook daarvoor is aandacht in deze uitgave.

Kirsy Corten en Ernst Haverkamp bespreken in hun artikel de opmars van flitsbezorging en 'dark stores'. Dit zijn binnenstedelijke magazijnen van waaruit flitsbezorgers hun producten binnen hele korte tijd leveren aan hun klanten. Corten en Haverkamp signaleren dat deze flitsbezorgdiensten niet alleen voorzien in de (kennelijke) behoefte van de consument maar ook leiden tot nieuwe maatschappelijke vragen en discussies over de ruimtelijke inpassing van de dark stores in binnenstedelijk gebied. Corten en Haverkamp beantwoorden de vraag op welke wijze – vanuit vastgoedrechtelijk perspectief – omgegaan moet worden met deze betrekkelijk nieuw vormen van flitsdienstverlening en beperken zich daarbij tot de huurrechtelijke en bestuursrechtelijke implicaties van flitsbezorging en dark stores.

Alessandra Oving onderzoekt in haar artikel de bruikbaarheid van de 403-verklaring als zekerheid voor de juiste nakoming van een huurovereenkomst door de huurder. Vervolgens vergelijkt zij de 403-verklaring met andere vormen van zekerheid zoals de bankgarantie, de concerngarantie en de waarborgsom.

Thérèse Fraaij en Frédérique Sarneel doen in hun artikel onderzoek naar het antwoord op de vraag of huurkortingen die aan huurders zijn toegekend vanwege de gevolgen van de coronapandemie invloed kunnen hebben op de nadere huurprijsvaststelling als bedoeld in artikel 7:303 BW. Indien de coronakortingen in de berekening van de nadere huurprijs moeten worden betrokken, zal dat in de toekomst immers flinke impact hebben op de huurprijzen van 7:290 BW-bedrijfsruimten.

Elina Swaneveld bespreekt in haar artikel een procesrechtelijk onderwerp: de incidentele vorderingen in het huurrecht. Het incident tot oproeping in vrijwaring, het incident tot voeging en/of tussenkomst en de verwijzing van zaken wegens litispendentie of connexiteit passeren de revue. Deze incidenten worden aan de hand van huurrechtelijke voorbeelden behandeld. Dit artikel laat zien waar rekening mee moet worden gehouden indien men van een processueel incident gebruik wilt maken.

In de rubriek 'Jurisprudentiebespreking' zijn vier uitspraken geannoteerd.

Karima Bol bespreekt het op 14 september 2021 gewezen corona-arrest van het Hof Amsterdam, waarin het hof onder meer een nieuwe methode hanteerde voor de berekening van huurprijsvermindering, ook wel de vastenlastenmethode genoemd. In deze zaak exploiteert huurder in de gehuurde bedrijfsruimte een hotel met bijbehorende restaurantvoorzieningen. Het restaurantgedeelte is onderverhuurd aan een gelieerde partij, die tijdens de coronacrisis geen huur heeft betaald. De huurder vordert in kort geding 50% huuropschorting op grond van onder meer onvoorziene omstandigheden. Bol bespreekt in deze annotatie eerst de conclusie van procureur-generaal Wissink bij de Hoge Raad. Vervolgens bespreekt zij het oordeel van het Hof Amsterdam in het licht van de conclusie van Wissink en gaat zij nader in op omstandigheden die een rol kunnen spelen bij de wijze waarop de huurprijs wordt aangepast als eenmaal is aangenomen dat sprake is van omstandigheden die maken dat de huurovereenkomst niet ongewijzigd in stand kan blijven, zoals bijvoorbeeld de plicht tot schadebeperking, een extreem lage huurprijs, de rol van de TVL en inkomsten uit onderhuur.

Vincent Boumans annoteerde een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden. De zaak ziet op een discussie tussen Inbev en haar verhuurder over de gevolgen van het door Inbev te laat aanleveren van de omzetgegevens van haar onderhuurder. In de huurovereenkomst zijn Inbev en verhuurder een vaste huurprijs overeengekomen met daarnaast een omzet gerelateerde huurprijs waarbij de omzet van de onderhuurder van Inbev als basis dient. Inbev dient de omzetgegevens van haar onderhuurder steeds uiterlijk op 1 juni van ieder jaar aan haar verhuurder aan te leveren. Partijen hebben afgesproken dat het te laat aanleveren van omzetcijfers wordt gesanctioneerd met een hogere vaste huurprijs. In deze procedure tracht Inbev de sanctionering te vernietigen, omdat die bepaling ten nadele van Inbev zou afwijken van de wet. Boumans bespreekt twee interessante elementen uit het arrest. Het eerste ziet op de uitleg van het hof van de sanctie op het te laat aanleveren van de omzetcijfers en het tweede betreft de wijze waarop de hogere vaste huurprijs moet worden geïndexeerd.

Marloes Voorrips bespreekt een uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar. In deze zaak waren huurder en verhuurder in onderhandeling over de huur van een bedrijfscomplex. Huurder trekt zich terug uit de onderhandeling voordat de huurovereenkomst is ondertekend. De vraag die in deze zaak centraal staat is of een huurovereenkomst tot stand is gekomen. In haar annotatie analyseert Voorrips het vonnis en plaatst dat in breder perspectief door ook enkele andere uitspraken te bespreken die in de afgelopen jaren over dit onderwerp zijn gepubliceerd.

Elina Swaneveld analyseert een uitspraak van de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden. Twee eigenaren van belendende percelen twisten over de vraag of door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan. Een van beide percelen is verhuurd. De huurder maakt gebruik van een strook grond die deels eigendom is van de eigenaar van de naastgelegen onroerende zaak. De huurder gebruikt deze strook grond ten behoeve van laden en lossen en de opstal op het gehuurde beschikt over een toegang die uitkomt op de strook grond. Nadat de buren een erfafscheiding hebben geplaatst op de strook grond kan de huurder de strook niet meer gebruiken als voorheen. De rechtbank komt tot het oordeel dat geen erfdienstbaarheid is ontstaan. De erfafscheiding mag blijven staan. Naar aanleiding van voornoemde huurrechtelijke feiten behandelt Swaneveld de gebrekenregeling en beantwoordt zij de vraag of huurder zijn verhuurder kan aanspreken op grond van een gebrek.

Ik wens u veel leesplezier!