Voorwoord

Op 24 december 2021 kwam de langverwachte prejudiciële beslissing van de Hoge Raad waarin antwoord wordt gegeven op de vraag of en, zo ja, op welke manier de huurprijs kan worden verminderd als een huurder van 290-bedrijfsruimte die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte door coronamaatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren. Dit arrest is in deze uitgave nader geduid in de jurisprudentierubriek met een annotatie van Nathalie Amiel en Marvin Moosa.

De Hoge Raad wees eind november 2021 ook het baanbrekende Didam-arrest. In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat overheden bij de verkoop van grond gelegenheid moeten bieden aan alle (potentieel) gegadigden om mee te dingen. Die verplichting vloeit voort uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur die via art. 3:14 BW hun doorwerking vinden het civiele recht. In hun artikel onderzoeken Iskander Haverkate en Daniël Brand hoe ver die doorwerking reikt en zetten zij uiteen welke gevolgen het arrest heeft voor privaatrechtelijke overeenkomsten die de overheid sluit (waaronder huurovereenkomsten).

Anique Bergers-Kemp doet in haar artikel onderzoek naar het antwoord op de vraag wat de invloed is van overeengekomen huurprijsbedingen in een huurprijsvaststellingsprocedure ex art. 7:303 BW. Aan de hand van jurisprudentie laat zij zien op welke wijze rechters omgaan met de bijzondere (aanvangs)huurprijs, de op voorhand afgesproken huurprijs voor verlenging, de omzethuurprijs en een (vaste hoge) indexeringsclausule.

Op 1 november 2021 is de leidraad 'Richtlijnen voor makelaars in en taxateurs van onroerende zaken' aangepast en ter consultatie aangeboden. In de herziene versie van de leidraad is onder meer de wetswijziging verwerkt dat huurovereenkomsten met een maandhuur van EUR 10.000,- of meer vallen onder de verplichtingen van de Wet ter voorkoming van  witwassen en het financieren van terrorisme (Wwft). Circa 1,5 jaar na invoering van deze bepaling in de wet bespreken Chantal Hageman en ik enkele vragen die in de praktijk spelen bij de uitvoering daarvan. Hoe zit het als sprake is van een (gedeeltelijke) omzethuur? Moet de makelaar dan de hoogte van de huurprijs blijven monitoren? En wat wordt verwacht van (internet)makelaars die geen contact hebben met de wederpartij of slechts een advertentie op Funda plaatsen?

In de jurisprudentierubriek zijn nog drie andere uitspraken geannoteerd.

Kirsy Corten analyseerde een uitspraak van het Hof Amsterdam. Partijen twistten in deze procedure over de vraag in hoeverre de te lage maximale vloerbelasting van het pand als een gebrek kwalificeert. De kantonrechter oordeelde dat geen sprake is van een gebrek. Het hof heeft dat oordeel bekrachtigt. Corten analyseert deze uitspraak door de lezer mee te nemen langs de gebrekenregeling en de subjectieve gebreksdefinitie in de ROZ algemene bepalingen, de onderzoeksplicht van de huurder in de ROZ algemene bepalingen en de (standaard) contractuele bepalingen met betrekking tot vloerbelasting. Zij sluit af met een aantal aandachtspunten in de praktijk, zowel vanuit het perspectief van de huurder als vanuit het perspectief van de verhuurder.

Marlies Sloot en Alessandra Oving annoteerden een uitspraak van de rechtbank Amsterdam. In deze zaak had de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik (renovatie). De huurder stemde niet in met de beëindiging. Hij was van mening dat geen sprake was van dringend eigen gebruik omdat het gehuurde na de renovatie direct zou worden verhuurd aan de supermarktketen Jumbo. De kantonrechter oordeelde dat inderdaad geen sprake was van dringend eigen gebruik. Daarnaast viel ook de belangenafweging uit in het voordeel van huurder. Sloot en Oving analyseren de uitspraak met een kritische blik. Aan de hand van eerdere rechtspraak bespreken zij de vier omstandigheden waarop het oordeel van de kantonrechter met betrekking tot het dringend eigen gebruik is gestoeld. Ook het oordeel inzake de belangenafweging wordt bekeken in het licht van eerdere jurisprudentie. Sloot en Oving concluderen dat het oordeel van de rechtbank onder de gegeven omstandigheden niet alleen in het voordeel van verhuurder had kunnen zijn maar ook had moeten zijn.

Marina Luijkx bespreekt een uitspraak van de Rechtbank Rotterdam, waarin de verhuurder ontruiming van een bedrijfsruimte vorderde wegens een huurachterstand van 7 maanden (onder meer als gevolg van de coronacrisis). De rechtbank oordeelde dat de huurachterstand, de financiële situatie van de huurder en de belangenafweging ontruiming van het gehuurde rechtvaardigen. In de annotatie bespreekt Luijkx deze uitspraak vanuit insolventierechtelijk perspectief en laat zij zien dat voor de huurder wellicht een mogelijkheid had opengestaan om ontruiming te voorkomen: de WHOA-afkoelingsperiode.

Ik wens u veel leesplezier!