Voorwoord

Eind februari viel Rusland Oekraïne binnen. Een verschrikkelijke gebeurtenis die hele wereld bezighoudt en ook zijn weerslag heeft op de vastgoedmarkt in Nederland. De gevolgen van het coronavirus lijken enigszins onder controle, waardoor de overheidsmaatregelen die waren getroffen om het virus in te dammen inmiddels zijn losgelaten. De economie komt weer langzaam op gang. Partijen lijken elkaar nu makkelijker te vinden in de afwikkeling van covidgeschillen.

Jeroen le Clercq en Alessandra Oving staan in hun artikel stil bij de in huurrechtelijke relaties bedongen boetes en bespreken relevante jurisprudentie met betrekking tot onder meer de onderwerpen matiging en cumulatie van boetes. Daarnaast wordt uitgebreid aandacht besteed aan de contractueel verbeurde boetes bij achterstallige huur die ontstaan is als gevolg van de coronacrisis.

Andrew Soliana signaleert dat het ESG-beleid binnen de vastgoedbranche steeds meer wordt toegepast. Dit als gevolg van nieuwe wet- en regelgeving en door een verhoogde interesse van beleggers en huurders. ESG staat voor Environmental, Social en Governance. Dit zijn drie factoren waarmee maatschappelijk en verantwoord beleggen wordt gemeten. In dit artikel bespreekt Soliana het ESG-beleid en de toepassing daarvan binnen de vastgoedbranche. Daarna wordt stilgestaan bij de duurzame huurcontracten ook wel "green lease" genoemd en de wijze waarop green leases kunnen bijdragen aan de verduurzaming van vastgoed.

Maaike Boomsma en Mirjam Davelaar belichten in hun artikel de mogelijkheden voor een verhuurder om dringende werkzaamheden en/of renovatiewerkzaamheden uit te voeren conform art. 7:220 BW. Aan de hand van recente jurisprudentie tonen zij aan dat er een dunne scheidslijn bestaat tussen dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden. Ook wordt de energietransitie in relatie tot dringende werkzaamheden en renovatie besproken. Tot slot worden voor zowel het procederen als het contracteren een aantal aandachtspunten aangestipt in het kader van art. 7:220 BW.

Mirjam Schroër en Pelin Oztürk analyseren aan de hand van de ROZ-modelhuurovereenkomsten en relevante rechtspraak de verdeling van de verantwoordelijkheid tussen huurder en verhuurder met betrekking tot het verkrijgen of behouden van vergunningen. Vervolgens bezien zij zowel uit huurrechtelijk als uit bestuursrechtelijk perspectief de situatie waarin een huurder het gehuurde gebruikt in strijd met een publiekrechtelijke bestemming.

In de Rubriek Jurisprudentiebespreking zijn vier uitspraken geannoteerd.

Vincent Boumans bespreekt een arrest van de Hoge Raad. In deze zaak stond de vraag centraal of de contractuele boete over huurpenningen die tijdens een faillissement kwalificeren als een boedelvordering en die niet op het contractueel overeengekomen tijdstip door de curator zijn voldaan ook kwalificeert als een boedelvordering. De Hoge Raad beantwoordt deze vraag bevestigend. Bouwman analyseert het arrest van de Hoge Raad en bespreekt dit vanuit faillissementsrechtelijk perspectief.

Laurie Berg annoteerde een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden. In deze zaak hadden partijen een geschil over de hoogte van de huurprijs met betrekking tot het gehuurde. Aan de hand van het advies van een benoemde deskundige past de kantonrechter de huurprijs naar beneden aan. De verhuurder kon zich niet vinden in de wijze waarop de huurprijs is vastgesteld en stelt hoger beroep in. Het hof oordeelde dat de huurprijs iets hoger diende te worden vastgesteld dan dat de kantonrechter had gedaan. Berg bespreekt in haar annotatie de rol van het deskundigadvies. Daarnaast wordt aan de hand het arrest de motiveringsplicht van de rechter besproken bij het al dan niet volgen van het deskundigenbericht.

Niels van Tamelen bespreekt een uitspraak van de kantonrechter Den Haag. In deze zaak wordt door verhuurder 6 jaar nadat huurovereenkomst is ingegaan pas een verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen ingediend bij de kantonrechter. De kantonrechter wijst dit verzoek af omdat hij van oordeel is dat de afwijkende bedingen de positie van huurder wezenlijk aantasten. Aan de hand van dit vonnis en eerdere jurisprudentie analyseert Van Tamelen op welke wijze een rechter omgaat met de toetsing aan de goedkeuringsgronden voor het al dan niet verlenen van een goedkeuring voor afwijkende bedingen in de huurovereenkomst.

Jakelijn Nelen analyseerde een uitspraak van de kantonrechter Noord-Holland. In deze zaak huurde huurder een parkeergarage van de verhuurder. In de stalen constructie van de parkeergarage werd na 20 jaar corrosie ontdekt. Om die reden heeft verhuurder de derde en vierde verdieping van de parkeergarage gesloten. Wegens die sluiting vordert huurder een huurprijsvermindering wegens het verminderd huurgenot. Huurprijsvermindering is op grond van de huurovereenkomst echter uitgesloten. De kantonrechter oordeelde dat de corrosie moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid waardoor de huurovereenkomst in die zin wordt gewijzigd dat een huurprijsvermindering wordt bepaald. Nelen plaatst een kritische noot bij het oordeel van de kantonrechter.

Ik wens u veel leesplezier!