Voorwoord

Er is woningnood in grote delen van Nederland. Onder meer de stikstofproblematiek leidt tot vertraging in de bouw van nieuwe woningen. Mede vanwege deze redenen wordt gezocht naar alternatieven voor het realiseren van woningen. Onder meer door bestaande bedrijfsruimten beschikbaar te maken als woonruimte in alle soorten en maten.

Marieke van Schie besteedt in haar artikel aandacht aan de onderverhuur van bedrijfsruimten voor woondoeleinden. Zij onderzocht of, en zo ja, op welke wijze de zogenaamde "afstemmingsregel" die voortvloeit uit het Zonshofje I arrest doorwerkt als partijen bij de hoofdhuur overeenkomen dat de huurder de gehuurde bedrijfsruimte mag onderverhuren als woonruimte(n). De afstemmingsregeling houdt kortgezegd in dat onder bepaalde omstandigheden het huurregime van de onderhuurovereenkomst(en) ook van toepassing wordt verklaard op de hoofdhuurovereenkomst. Aan de hand van recente jurisprudentie constateert Van Schie dat de strekking van de afstemmingsregel ten onrechte wordt opgerekt en bepleit zij een meer genuanceerde toepassing van de afstemmingsregel.

Alessandra Oving behandelt in haar artikel de ontruimingsbescherming die aan een huurder van een 230a-beschrijfsruimte toekomt. Zij bespreekt eerst de processuele aspecten van artikel 7:230a BW. Vervolgens heeft zij aan de hand van jurisprudentie bekeken onder welke omstandigheden een verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming al dan niet wordt toegewezen. Oving komt tot de conclusie dat rechters bij de beoordeling daarvan voornamelijk kijken naar belangen van partijen op korte termijn.

In 2005 is de Benzinewet in werking getreden. In 2015 en 2017 zijn in dit tijdschrift kronieken verschenen waarin de wet, civiele jurisprudentie met betrekking tot deze wet en een wetswijziging werden besproken. In aanvulling daarop bespreekt Boris Cammelbeeck in deze kroniek de belangrijkste (civiele) jurisprudentie over de Benzinewet gepubliceerd in de periode van 1 april 2017 tot 1 april 2022. Hij komt tot de conclusie dat de praktijk relatief goed uit de voeten kan met de Benzinewet.

Thérèse Fraai bespreekt in haar artikel het verschil tussen huur en bruikleen. Eerst wordt de maatstaf besproken die wordt gehanteerd bij de kwalificatie van een overeenkomst. Daarna licht Fraai toe onder welke voorwaarden sprake is van  huur of van bruikleen. Aan de hand van een aantal recente uitspraken laat zij zien dat dit nog steeds een actueel discussiepunt is.

In de rubriek 'Jurisprudentiebespreking' zijn vier uitspraken geannoteerd.

Anna Wijnans annoteerde een arrest van het hof Amsterdam, waarin huurster een schadevergoeding van DUWO vorderde omdat DUWO volgens haar de onderhandelingen over de huurovereenkomst ten onrechte had afgebroken. DUWO stelde zich op het standpunt dat de vorderingen van huurder waren verjaard. In eerste aanleg hield het beroep op verjaring stand, maar in hoger beroep oordeelde het hof dat de verjaring was gestuit. Daarnaast oordeelde het hof dat DUWO niet onrechtmatig had gehandeld door de onderhandelingen af te breken, omdat de huurster er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een huurovereenkomst tot stand zou komen. Aan de hand van het arrest bespreekt Wijnans zowel het leerstuk verjaring als het leerstuk afbreken van onderhandelingen in de huurpraktijk. Zij sluit af met een tip.

Irene Hofhuis en Frédérique Sarneel bespreken een arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden. In deze zaak hadden partijen voor de beëindiging van de huurovereenkomst een vaststellingsovereenkomst gesloten. In die vaststellingsovereenkomst waren partijen overeengekomen dat verhuurder aan huurder een vergoeding zou betalen voor door huurder aangebrachte voorzieningen. Afgesproken was dat partijen ieder een taxateur zouden benoemen die tezamen één  bindend advies af zouden geven over de hoogte van de vergoeding. Nadat dit gebeurd was, heeft verhuurder de door huurder verstuurde factuur conform het bindend advies onbetaald gelaten en de vernietiging van het bindend advies ingeroepen. Door huurder werd vervolgens een procedure gestart waarin hij betaling van de factuur vorderde. De kantonrechter wees die vordering toe, waarna verhuurder in hoger beroep ging. In hoger beroep draaide het om de uitleg van de vaststellingsovereenkomst en de vraag of er grond was voor vernietiging van het bindend advies. De slotsom was dat het hof de uitspraak van de kantonrechter bekrachtigde. Hofhuis en Sarneel bespreken deze uitspraak omdat het hof is ingegaan op de vraag in hoeverre de uitleg van de huurovereenkomst van belang is voor de uitleg van de vaststellingsovereenkomst. Uit de uitspraak valt ook een les over de stelplicht en bewijslast te trekken. Daarnaast vormde de uitspraak voor Hofhuis en Sarneel aanleiding om in te gaan op de eisen die worden gesteld aan de totstandkoming van een bindend advies.

Cathelijne Otte analyseerde een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. In deze zaak bestaat er tussen huurder en verhuurder een huurovereenkomst voor een winkelruimte die bestemd is te worden gebruikt als supermarkt. De huurder heeft vervolgens een samenwerkingsovereenkomst gesloten met PLUS Retail om in het gehuurde een supermarkt te exploiteren conform de PLUS-formule. Kort na de start van de exploitatie van de supermarkt raakt de (natuurlijke persoon achter) de huurder arbeidsongeschikt en kan haar verplichtingen niet meer nakomen. PLUS Retail beëindigde daarop de samenwerkingsovereenkomst met huurder. Verhuurder stelde vervolgens PLUS Retail op grond van onrechtmatige daad aansprakelijk voor de schade die verhuurder lijdt als gevolg van de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst die PLUS had met de huurder. Hij stelde daartoe dat de samenwerkingsovereenkomst onlosmakelijk is verbonden met de huurovereenkomst en dat PLUS Retail bij de opzegging van de samenwerkingsovereenkomst de belangen heeft verwaarloosd die de verhuurder, als derde, bij een deugdelijke nakoming van de samenwerkingsovereenkomst heeft, terwijl PLUS Retail onder de gegeven omstandigheden haar gedrag mede door die belangen had moeten laten bepalen. De kantonrechter wees de vorderingen van verhuurder af omdat naar zijn oordeel geen sprake was van met elkaar samenhangende overeenkomsten. In de annotatie bespreekt Otte de vaste rechtspraak over de leer van samenhangende rechtsverhoudingen. Zij concludeert dat de rechtbank Midden-Nederland met haar uitspraak niet van deze leer is afgeweken en sluit af met een tip voor de praktijk.

Ton Jongbloed bespreekt een kort geding uitspraak van de rechtbank Oost-Brabant. In deze uitspraak stond de vraag centraal of een ter zitting van een andere rechter bereikte schikking welke was opgenomen in een proces-verbaal al dan niet een executoriale titel in de zin van art. 430 Rv oplevert. De beslissing betreft weliswaar de huur van woonruimte, maar het antwoord op de vraag is van algemeen belang en daarom relevant voor de huur van bedrijfsruimte. Jongbloed gaat in op de mogelijkheden voor de ten uitvoerlegging van een executoriale titel, bespreekt de in dat kader relevante jurisprudentie en geeft zijn eigen mening.

Ik wens u veel leesplezier!