Voorwoord

Deze zomer hebben wij niet stil gezeten. In het vierde nummer brengen wij u weer een aantal lezenswaardige artikelen en annotaties bij uitspraken.

Vincent Boumans bespreekt in zijn artikel de impact van de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA) op de huurrechtpraktijk. Hij concludeert dat de WHOA een grote impact kan hebben op verhuurders met een huurder die van de WHOA gebruik kan maken om zijn onderneming gecontroleerd te liquideren of schulden te herstructureren omdat de verhuurder dan geconfronteerd kan worden met (gedeeltelijke) afschrijving van zijn vorderingen of een aanpassing dan wel beëindiging van de huurovereenkomst. In zijn bijdrage zet Boumans ook de tot nu toe verschenen huurrechtelijke jurisprudentie met betrekking tot de WHOA op een rij.

Douwe Hessel de Witte bespreekt in zijn bijdrage de vordering tot schadevergoeding wegens een gebrek in het gehuurde en analyseert de verhouding tussen de huurrechtelijke grondslag in art. 7:208 BW (schadevergoeding op grond van de gebrekenregeling) en de algemeen verbintenisrechtelijke grondslag in art. 6:174 BW (risicoaansprakelijkheid van de bezitter van een opstal). De Witte reikt de verhuurder vervolgens mogelijke verweren aan tegen een vordering op deze laatste grondslag.

Dirk van den Berg geeft een overzicht van 34 corona uitspraken die zijn verschenen na het arrest van de Hoge Raad, waarin de Hoge Raad antwoord heeft gegeven op de door de Kantonrechter in Roermond gestelde prejudiciële vragen over de gevolgen van de coronamaatregelen voor huurovereenkomsten van 7:290-bedrijfsruimte. De Hoge Raad overwoog kortgezegd dat de omstandigheid dat een huurder van 7:290-bedrijfsruimte als gevolg van de coronamatregelen niet of slechts in geringe mate kan exploiteren een onvoorziene omstandigheid is, waardoor huurders aanspraak kunnen maken op huurprijsvermindering. Die huurprijsvermindering moet worden berekend aan de hand van de vastenlastenmethode. Van den Berg legt deze methode uit, laat zien hoe daar in de rechtspraak mee om wordt gegaan en sluit af met 7 conclusies die uit de besproken uitspraken volgen.

Ivette Mol bespreekt in haar bijdrage uitspraken met betrekking tot de goedkeuring van afwijkende bedingen welke zijn verschenen sinds de publicatie van het Handboek Huurrecht Bedrijfsruimte in 20182 . Na een korte bespreking van hoe het ook al weer zit, rubriceert zij de uitspraken en sluit zij af met vier aandachtspunten bij het inkleden van goedkeuringsverzoeken.

In de rubriek Jurisprudentiebespreking zijn vier uitspraken geannoteerd.

Anique Bergers-Kemp analyseert het arrest van de Hoge Raad d.d. 1 april 2022 inzake Singh/Amsterdam-Inn (voorheen genaamd Centre Hotel). In deze zaak gaat het om de vraag of Singh de huurovereenkomst kan beëindigen op grond van dringend eigen gebruik. Het hof oordeelde dat dit niet het geval is. De omstandigheden die daarbij volgens het hof een rol speelden waren onder meer dat (i) verhuurder met de verhuur van het gehuurde al een behoorlijk rendement haalde en (ii) dat verhuurder er 'betrekkelijk recent' (14 jaar geleden) voor had gekozen het hotelbedrijf aan de huurder te verkopen en daarmee af heeft gezien van de extra winst door zelfexploitatie. De Hoge Raad casseert en oordeelt dat de overwegingen van het hof niet zijn te rijmen met de regels en uitgangspunten die op basis van vaste jurisprudentie gelden. Berger-Kemp licht dat toe en onderzoekt daarbij de ruimte die het arrest van de Hoge Raad laat voor het betrekken van een bedrijfsverkoop als deze bij de beoordeling als deze van een recentere datum zou zijn geweest. Zij benut daarbij ook de conclusie van A-G Hartlief.

Ingrid Reimert bespreekt een arrest van het hof Den Bosch, waarin Theater de Maaspoort in Venlo met CEV een beheerovereenkomst had gesloten voor de horeca-exploitatie in bepaalde delen van het theater. Na enige tijd werd door Maaspoort de overeenkomst opgezegd. In reactie daarop deed CEV een beroep op huurbescherming. Partijen twistten vervolgens onder meer over de kwalificatie van de overeenkomst: is er sprake van een beheerovereenkomst (overeenkomst van opdracht) of een huurovereenkomst. Het hof is van oordeel dat de overeenkomst kan worden gekwalificeerd als huurovereenkomst én als overeenkomst van opdracht waardoor sprake is van een gemengde overeenkomst. Reimert gaat in haar annotatie in op zowel het leerstuk kwalificatie van een overeenkomst als het leerstuk samenloop van overeenkomsten en duidt daarbij de rol van de partijbedoeling. Vervolgens bespreekt zij de toepassing van beide leerstukken door het hof en legt uit waarom het haar niet juist lijkt dat het hof de uitspraak van de kantonrechter heeft bekrachtigd.

Ton Jongbloed annoteert een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, locatie Utrecht waarin eveneens een kwalificatievraag aan de orde was. In deze zaak hadden huurder en verhuurder een huurovereenkomst gesloten op grond waarvan het gehuurde bestemd was om te worden gebruikt als woonruimte (70%) en bedrijfsruimte (30%). Sinds de aanvang van de huurovereenkomst exploiteerde de huurster met wederzijds goedvinden in een deel van het gehuurde een parenclub terwijl huurster er ook woonde. Nadat partijen geen afspraken konden maken over een huurbeëindiging is door verhuurder de huurovereenkomst opgezegd en is eveneens de ontruiming aangezegd. Huurster startte daarop een procedure waarbij onder meer de vraag centraal stond welk wettelijk huurregime van toepassing is. In zijn annotatie licht Jongbloed toe waarom geschillen over de vraag welk huurregime van toepassing is regelmatig voorkomen. Daarbij besteedt hij ook aandacht aan het van kleur verschieten van een huurovereenkomst. Vervolgens loopt hij de stappen na die nodig zijn om tot kwalificatie van het toepasselijke soort huurregime te komen en geeft daarbij aan dat de rechter die stappen zal doorlopen met de wet voor ogen en met (vaak) in gedachten de beschermingsgedachte: hebben partijen (c.q. één van hen) geprobeerd een wettelijk regime te vermijden?

Wim Greijskamp bespreekt een uitspraak van de rechtbank Rotterdam om aandacht te vragen voor een kwestie die in de praktijk van vastgoedontwikkeling regelmatig voorkomt omdat de verhuurder (veelal een ontwikkelaar en/of belegger) en de huurder vaak al een huurovereenkomst sluiten voor een object dat nog verbouwd of gerealiseerd moet worden. Er zit dan vaak de nodige tijd tussen het sluiten van de huurovereenkomst en de datum waarop de huur ingaat. In deze zaak twistten huurder en verhuurder over de vraag of de overeengekomen aanvangshuurprijs per de daadwerkelijke huuringangsdatum te weten 1 december 2019 dient te worden geïndexeerd, zoals verhuurder betoogt, (omdat achter de aanvangshuurprijs was opgenomen 'prijspeil 1 januari 2018') of dat op basis van de indexeringsregeling in artikel 4.2 van de huurovereenkomst pas voor het eerst één jaar na de huuringangsdatum mag worden geïndexeerd zoals de huurder betoogt. Greijskamp laat zien dat alle feiten en omstandigheden van de zaak een rol (moeten) spelen bij de beantwoording van deze vraag en haalt ter illustratie ook een uitspraak van Hof Arnhem-Leeuwarden aan. Hij geeft tot slot een suggestie om dit soort geschillen te voorkomen.  

Ik wens u veel leesplezier!