Voorwoord

Bij het sluiten van de kopij voor het eerste nummer van 2023 werd net bekend dat de Raad voor Onroerende Zaken een nieuw model huurovereenkomst voor winkelruimte (7:290 BW) heeft gemaakt. Om deze reden verschijnt daarover een artikel in nummer 2. In nummer 1 vindt u – naast de annotaties – drie artikelen waarvan de eerste twee naar onze verwachting veel als naslagwerk gebruikt zullen gaan worden.   

Ingrid Reimert en Marlou Timmerman hebben een praktische handleiding geschreven voor het aangaan van een huurovereenkomst met betrekking tot een nog te (her)ontwikkelen bedrijfsruimte. Daarbij is aandacht besteed aan de mogelijkheden van voorwaardelijk contracteren en de noodzaak tot het scherp formuleren van de daarbij behorende voorwaarden. Ook betogen zij dat artikel 7:226 BW niet de brede werking heeft waar vaak van wordt uitgegaan en schetsen zij alternatieven die wel zekerheid van (volledige) contractovername bieden. Daarnaast is stilgestaan bij de werking van de gebrekenregeling als tussen aangaan en ingaan van de huurovereenkomst een lange(re) tijd ligt en een aantal andere aandachtspunten zoals de opleversystematiek. 

Marlies Sloot heeft een update geschreven over de "red flags" en andere aandachtspunten bij een due dilligence van huurovereenkomsten. Het artikel is een aanvulling op het veel geraadpleegde artikel dat zij in nummer 5 van 2017 over dit onderwerp schreef samen met Kirsy Corten. De update bevat nieuwe onderwerpen maar ook onderwerpen uit het artikel uit 2017 die vanwege nieuwe wetgeving of rechtspraak opnieuw bespreking behoeven. 

Met Simone ten Wolde heb ik een artikel geschreven over de implicaties van de Wet franchise voor de franchiseovereenkomst in samenhang met een huurovereenkomst. Daarbij hebben wij bijzondere aandacht besteed aan de rol van de open normen in de Wet franchise in het kader van de goedkeuringsprocedure voor van de wet afwijkende bedingen in een huurovereenkomst. Uit een recent vonnis blijkt bijvoorbeeld dat de kantonrechter bij de beoordeling van een goedkeuringsverzoek rekening hield met in de Wet franchise opgenomen normen als "goed franchisegeverschap, de (precontractuele) informatieverplichtingen en de goodwillbepaling.

In de rubriek jurisprudentiebespreking zijn vier uitspraken geannoteerd.

Sonja van der Kamp heeft een arrest van het hof Amsterdam besproken. In deze zaak bestond tussen partijen één huurovereenkomst voor twee bedrijfsruimten, waarvan één bedrijfsruimte bestemd was voor een hotel en de ander voor short stay appartementen. In strijd met de huurovereenkomst en vergunning gebruikte huurder echter de short stay appartementen ook als hotel. In een eerdere procedure werd de huurovereenkomst vanwege deze tekortkoming partieel ontbonden, namelijk alleen voor het deel van het gehuurde dat bestemd was voor short stay appartementen. Ten aanzien van het hotel was de ontbinding volgens de rechter niet gerechtvaardigd omdat de tekortkoming alleen betrekking had op het gebruik van het short stay gedeelte. Vlak daarna werd de huurovereenkomst opgezegd door verhuurder op grond van slechte bedrijfsvoering. Het hof overwoog dat voor opzegging en ontbinding verschillende beoordelingscriteria gelden. Verder overwoog het hof dat de gedragingen van de huurder niet stroken met het soort bedrijfsvoering dat een goed huurder betaamt en dat voor enige vorm van belangenafweging geen plaats is. Het hof wees de beëindiging toe. Van der Kamp heeft in haar annotatie aandacht besteed aan de overweging van het hof over de verschillende beoordelingscriteria die gelden bij opzegging en ontbinding. Daarbij bespreekt Van der Kamp ook kort het arrest De Vries/Sun Safe van de Hoge Raad uit 1989, waarnaar het hof verwijst in de opzeggingszaak om te onderbouwen dat bij de beoordeling van slecht huurderschap mede van belang kan zijn de bedrijfsvoering in andere bij de huurder in gebruik zijnde bedrijfsruimten. Van der Kamp komt terug van haar conclusies in een eerder artikel dat zij schreef in TvHB 2017 en concludeert onder meer dat de opzeggingsgrond 'slechte bedrijfsvoering' onder omstandigheden betere kaarten aan een verhuurder kan bieden dan het vorderen van ontbinding wegens een tekortkoming.

Ton Jongbloed annoteerde ook een arrest van het hof Amsterdam. In deze zaak huurde huurder van verhuurder een (sociale) woonruimte waarin op de begane grond een kapsalon werd geëxploiteerd. Op enig moment wilde de huurder de kapsalon en de woonruimte overdragen aan een derde. De verhuurder weigerde toestemming.  In deze zaak stond de vraag centraal of sprake was van huur van middenstandbedrijfsruimte of van huur van woonruimte. Het hof oordeelde dat sprake was van een salon aan huis en dus sprake was van woonruimte. Aan de hand van het arrest bespreekt Jongbloed het leerstuk met betrekking tot de kwalificatie van huurovereenkomsten. In dat kader staat Jongbloed ook stil bij de samenloop van huurovereenkomsten. Tot slot illustreert Jongbloed aan de hand van een arrest van het hof Amsterdam van 18 oktober 20221 dat voorafgaand aan de vraag welke huurregime van toepassing is eerst moet worden vastgesteld of sprake is van een gebouwde onroerende zaak.

Alessandra Oving annoteerde een uitspraak van de rechtbank Rotterdam. In deze zaak huurde huurder een kantoorruimte van verhuurder. Huurder had een huurachterstand van vijf maanden. Om die reden betrok verhuurder de huurder in rechte en vorderde verhuurder ontbinding van de huurovereenkomst, betaling van de achterstallige huurpenningen en ontruiming van het gehuurde. De kantonrechter overwoog dat bij bedrijfsruimte een huurachterstand van meer dan twee maanden voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden en ontbindt op basis daarvan de huurovereenkomst. Oving gaat in haar annotatie eerst in op het leerstuk ontbinding en de daarbij behorende jurisprudentie met betrekking tot ontbinding van een huurovereenkomst op het moment dat een huurder niet tijdig aan zijn huurverplichtingen voldoet. Vervolgens staat Oving stil bij de schade die een verhuurder daardoor kan lijden.

Jeroen le Clercq analyseerde een uitspraak van  de kantonrechter Breda. In deze zaak hebben verhuurder en huurder zich tezamen tot de kantonrechter gewend met een verzoek tot goedkeuring van onder meer een beding op grond waarvan de verhuurder het recht heeft om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Het verzoek tot goedkeuring afwijkende bedingen wordt door de kantonrechter toegewezen, met als uitgangspunt dat verhuurder zich houdt aan wat in de beschikking is overwogen, namelijk dat er geen commerciële overwegingen ten grondslag kunnen en zullen liggen aan een tussentijdse opzegging. Le Clercq bespreekt in zijn annotatie de juridische gevolgen van voornoemde overweging van de kantonrechter. Daarbij onderzoekt Le Clercq (i) of de rechtbank een voorwaardelijke goedkeuring heeft verleend en (ii) of de huurder in deze procedure een beroep zou kunnen doen op gezag van gewijsde of gerechtelijke erkenning waardoor de verklaring van verhuurder, inhoudende dat er geen commerciële overwegingen ten grondslag kunnen liggen aan de tussentijdse opzegging, aan verhuurder door huurder kan worden tegengeworpen.

Ik wens u veel leesplezier!