Voorwoord

 Vlak voor de sluiting van de copy voor deze editie publiceerde het CBS het inflatiecijfer over de maand juni 2023. In dit cijfer is voor het eerst gebruik gemaakt van de energieprijzen die consumenten daadwerkelijk betalen. In de oude methode werden alleen gegevens gebruikt van nieuwe contracten die huishoudens met energieleveranciers afsluiten. Na de inval van Rusland in Oekraïne liep het inflatiecijfer zoals het CBS deze publiceert (CPI) daardoor snel op. Omdat dit leidt tot ongewenste uitkomsten is de rekenmethode voor de energieprijzen in het CPI cijfer herzien. De tot juni 2023 gepubliceerde uitkomsten van de CPI en de inflatie worden niet herzien. Dat betekent dat er in het inflatiecijfer van juni 2023 een methodebreuk zit. Deze breuk houdt volgens het CBS in dat de inflatie mede beïnvloed wordt door de vergelijking van de CPI volgens nieuwe met die van de oude methode en niet alleen door daadwerkelijke prijsontwikkelingen zoals normaal het geval is. Deze breuk blijft aanwezig in het inflatiecijfer tot en met mei 2024. Veel partijen gebruiken de CPI of een onderdeel daarvan voor het indexeren van huurprijzen. Omdat het CBS de eerder gepubliceerde cijfers niet herziet, heeft het invoeren van de nieuwe methode volgens het CBS geen impact op het gebruik van het CPI voor indexeringsdoeleinden. Er bestaat wel een verschil tussen het gepubliceerde inflatiecijfer en wat deze was geweest als de nieuwe methode eerder was ingevoerd. Tot en met oktober 2022 was de inflatie hoger dan deze zou zijn geweest als de nieuwe methode al was ingevoerd, vanaf november 2022 lager2 . CBS-Hoofdeconoom Pieter Hein van Mulligen heeft in het Financieel Dagblad3 toegelicht dat de oude reeksen niet worden herzien omdat geen sprake is geweest van een evident foute berekeningsmethode. Dat standpunt zou erop kunnen wijzen dat er in de visie van het CBS ook geen aanleiding is om de indexatie van de huurprijzen van bedrijfsruimte in het verleden aan te passen.

Ondertussen oordeelde de kantonrechter in Gouda in kort geding4 over de vraag of een huurprijs voor bedrijfsruimte mocht worden geïndexeerd met 14,5%. Het feit dat de energieprijzen sterk zijn gestegen, valt volgens de kantonrechter niet aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die moet leiden tot een wijziging van de indexeringsclausule in de huurovereenkomst. Partijen hebben in de huurovereenkomst voor de indexering immers aangesloten bij het CPI van het CBS en daarmee voorzien in aanpassing van de huur met de hoge index. Het enkele feit dat de indexering daardoor veel hoger uitpakt dan gebruikelijk is, maakt dat niet anders. De kantonrechter overweegt vervolgens echter dat er een situatie kan bestaan waarin de verhuurder de huurder desondanks niet aan onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule kan houden en acht het niet onaannemelijk dat die situatie zich voordoet in de casus waarover hij moest oordelen. Dat komt volgens de rechter doordat het CBS de berekeningsmethode heeft aangepast omdat deze vanaf het moment dat de energieprijzen explosief gingen stijgen niet (meer) adequaat was en toepassing daarvan in het gegeven geval tot een te hoog niet reëel indexcijfer heeft geleid. Omdat de bodemrechter daarover moet oordelen, wijst de kantonrechter de vorderingen van de verhuurder tot betaling van de huurprijs conform de indexering af en geeft aan dat hij van mening is dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren.   

Het laatste woord is hier zeker nog niet over gezegd. Wij zullen dit onderwerp uiteraard blijven volgen en daarover publiceren.

In dit nummer presenteren wij vier lezenswaardige artikelen.

Cathelijne Otte bespreekt in haar artikel de mogelijkheid om een huurovereenkomst te beëindigen in verband met de verwezenlijking van een bestemmingsplan. Deze mogelijkheid bestaat voor alle typen gebouwde onroerende zaken. In de praktijk wordt daar weinig gebruik van gemaakt. Twee uitspraken die in het artikel aan bod komen, tonen aan dat een beëindiging op deze grondslag potentieel een ruimere toepassing zou kunnen hebben dan op basis van de wet en de wetsgeschiedenis vaak wordt gedacht. Volgens Otte zullen zich in de strijd tegen het woningtekort de komende tijd wel situaties voordoen waar een beroep op een beëindiging van een huurovereenkomst vanwege de verwezenlijking van een bestemmingsplan geschikt zou kunnen zijn.

Alessandra Oving en Tycho Mol bespreken in hun artikel de bestuursrechtelijke component bij het opstellen van een huurovereenkomst. Het komt vaak voor dat een huurder een bepaalde vergunning behoeft voordat hij zijn onderneming mag exploiteren in het gehuurde. Wie is verantwoordelijk voor het verkrijgen van de juiste vergunning en hoe moet worden omgegaan met veranderende regelgeving of met toestemmingen die vervallen of worden ingetrokken? Een sprekend voorbeeld is de aanscherping van de normen in het Bouwbesluit 2012 die ertoe leidt dat bepaalde gebouwen niet langer voldoen aan de daaraan gestelde eisen. Ook het bestemmingsplan kan van invloed zijn op het kunnen voortzetten van de huurovereenkomst. Oving en Mol signaleren enkele aandachtspunten bij het opstellen huurovereenkomst voor bedrijfsruimte.

Bastian Bijlsma bespreekt in zijn artikel het arrest van het hof Arnhem-Leeuwaren dat op 30 maart 2021 is gewezen maar pas op 1 november 2022 is gepubliceerd en mogelijk het begin is van een trend waarin de afstemming van de huurregimes op basis van het Zonshofje I-arrest niet verdergaat dan nodig is voor de bescherming van onderhuurders. Sinds het Zonshofje I-arrest gold dat het regime van de onderhuurovereenkomst onder bepaalde voorwaarden het regime van de hoofdhuurovereenkomst volledig kon doen wijzigen. Zo kon een hoofdhuurovereenkomst voor overige bedrijfsruimte ter bescherming van de onderhuurder worden aangemerkt als een huurovereenkomst onder het woonruimteregime in de zin van ar. 7:233 BW. Sinds het wijzen van het Zonshofje I arrest in 1985 is deze afstemmingsregel geregeld toegepast maar heeft dit niet altijd tot de gewenste uitkomsten geleid. Bijlsma signaleert dat daar waar de afstemmingsregel van Zonshofje I de laatste jaren leek te worden uitgebreid, deze zogeheten “integrale benadering van Zonshofje I” met het arrest van het hof Arnhem -Leeuwarden een voorzichtige halt is toegeroepen. Hij gaat in op de wenselijkheid en actuele relevantie van deze ontwikkeling.

Marieke van Schie en Esther Brand bespreken in hun artikel de bestuurdersaansprakelijkheid bij het niet nakomen van de huurovereenkomst door de huurder. Het komt het regelmatig voor dat een vennootschap jegens een derde haar verplichtingen niet nakomt. Ook blijkt wel eens dat die vennootschap geen verhaal biedt. Onder bijzondere omstandigheden kan echter, naast aansprakelijkheid van de vennootschap, ook ruimte zijn voor aansprakelijkheid van de bestuurder van de vennootschap. Artikel 6:162 BW vormt hier een grondslag voor. Naast de vereisten voor het aannemen van een onrechtmatige daad is daarvoor vereist dat de bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Indien aan deze eisen wordt voldaan, dan is ook de bestuurder aansprakelijk voor de door de derde geleden schade. Van Schie en Brand geven een overzicht van de huidige stand in de rechtspraak voor wat betreft de bestuurdersaansprakelijkheid in huurrelaties. Hieruit blijkt dat voor persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder een hoge drempel geldt en dat het uitgangspunt blijft dat alleen de hurende vennootschap aansprakelijk is voor de schade die voortvloeit uit haar tekortschieten in de nakoming van een verbintenis.

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Vincent Bouwmans bespreekt een zaak van de rechtbank Amsterdam die verstrekkende gevolgen voor de huurrechtpraktijk kan hebben. In deze procedure gaat het om een verzoekschrift ten aanzien van een tiental gelieerde ondernemingen die gezamenlijk een verzoek hebben gedaan om te worden toegelaten tot de procedure op grond van de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (de WHOA). De verhuurder van (één van) deze ondernemingen heeft een bankgarantie van de ABN AMRO als zekerheid voor de nakoming door de huurder van een deel van de betalingsverplichtingen in de huurovereenkomst. De vraag die zich in het kader van het schuldeisersakkoord opdrong was of de ABN AMRO Bank – als de verhuurder een deel van de huurachterstand zou claimen onder de bankgarantie – regres kan nemen op de huurder uit hoofde van de door hem aan de ABN AMRO Bank verstrekte contra-garanties. De rechtbank komt – onder verwijzing naar de wetsgeschiedenis en de Hansteen uitspraak – tot het oordeel dat de ABN AMRO Bank geen regres mag nemen op de huurder. De rechtbank acht daartoe redengevend dat de wetgever in artikel 370 lid 2 Fw. duidelijk heeft gemaakt dat iedere derde die namens de schuldenaar een betaling doet van een vordering die valt onder het schuldeisersakkoord, gebonden is aan het regres-verbod. Bouwmans legt uit waarom deze uitspraak volgens hem grote impact zal hebben op de huurrechtpraktijk. Hij verwacht dat banken de teksten van hun bankgaranties gaan aanpassen.

Anneloes de Fouw bespreekt een arrest van het hof Amsterdam. In deze zaak staat de opzegging door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik centraal. Het gaat om de huur van een winkelruimte op de begane grond in een vijfsterrenhotel, waarin de huurster een souvenirwinkel exploiteert. De verhuurder wenst de verhuurde winkelruimte toe te voegen aan de lobby, nu deze in zijn huidige vorm te klein wordt geacht en een ruimere lobby beter past bij het vijfsterrenhotel. Huurster stelt dat haar door de General Manager van het hotel zou zijn toegezegd dat zij de winkel zou kunnen blijven exploiteren tot haar pensioen. De kantonrechter heeft deze stelling als onvoldoende onderbouwd terzijde geschoven. Het hof laat de huurster toe tot nader bewijs. Vooruitlopend op het door de huurster te leveren bewijs, behandelt het hof de vraag of de verhuurder het dringend eigen gebruik voldoende aannemelijk heeft gemaakt. Voor het geval de huurster het door haar te leveren bewijs niet kan bijbrengen, is het hof, net als de kantonrechter, van oordeel dat de verhuurder voldoende aannemelijk heeft gemaakt het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik. Op basis van eerdere jurisprudentie legt De Fouw uit wat er doorgaans voor nodig is om dringend eigen gebruik aan te kunnen nemen. Dit arrest laat volgens de Fouw zien dat de beoordeling of de huurovereenkomst kan worden opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, in hoge mate afhankelijk is van de feitelijke situatie, zeker indien niet zonder meer sprake is van een rendementsverbetering of indien dit niet (goed) aannemelijk kan worden gemaakt.

Jakelijn Nelen en Romée Boitelle bespreken een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland, sector kanton. In deze zaak beschikte het gehuurde, dat werd gebruikt als kantoorpand, over energielabel E. Kort gezegd heeft de huurder zich op het standpunt gesteld dat als gevolg hiervan sprake was van een gebrek, nu de huurder het gehuurde vanaf 1 januari 2023 vanwege dit energielabel niet meer mocht gebruiken. Het huurgenot was hierdoor volgens de huurder geheel komen te vervallen en dus zou sprake zijn van een ernstig gebrek. De huurder heeft de huurpenningen over de maanden januari en februari 2023 daarom onbetaald gelaten. Het helpt de huurder niet dat zij het gehuurde reeds in september 2022 had ontruimd om te verhuizen naar een groter kantoorpand: de kantonrechter overweegt dat de hele gang van zaken daarom erop wijst dat de huurder zich alleen op het standpunt heeft gesteld dat het gehuurde gebrekkig is, om zo eerder onder de verplichtingen van de huurovereenkomst uit te kunnen – te meer nu de directeur van de huurder ter zitting heeft aangegeven dat hij pas nadat hij het gehuurde had ontruimd, achter de label C-verplichting voor de verhuurder kwam. Deze (kort geding) uitspraak is volgens Nelen en Boitelle vanuit juridisch perspectief wellicht niet baanbrekend, maar biedt wel een mooie aanleiding om de actualiteit rond de label C-verplichting beschrijven. Dat doen zij in deze annotatie.

Bas van der Reep bespreekt een uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland. In deze zaak hebben de verhuurder en huurder hebben een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 BW gesloten waarbij huurder het gehuurde gebruikt als horecabedrijf met logee-/hotelfunctie. De huurder sluit een overeenkomst met de gemeente voor de looptijd van één jaar met het doel om alle hotelkamers gedurende dat jaar in gebruik te geven aan vluchtelingen. Verhuurder meent dat dit een onbevoegde wijziging is van het overeengekomen gebruik. Hij stelt een vordering in tot een verbod om uitvoering te geven aan de plannen/overeenkomsten inhoudende het gehuurde te sluiten voor het publiek en aldaar exclusief vluchtelingen op te vangen en een vordering tot ontruiming van het gehuurde wegens strijdig gebruik met de contractuele bestemming. De kantonrechter stelt vast dat het voorgenomen gebruik een tekortkoming oplevert, maar wijst beide vorderingen af nu de tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst met al haar gevolgen niet rechtvaardigt. Volgens Van der Reep gaat de kantonrechter er met dit oordeel aan voorbij dat hier sprake is van twee los van elkaar staande vorderingen, waarvoor een verschillende maatstaf van beoordeling geldt. In zijn annotatie licht hij dit toe en maakt hij ook een vergelijking met andere uitspraken waar de vraag centraal staat of een bestemmingswijziging aan de orde is.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!