Voorwoord

In de laatste editie van 2023 maak ik graag van de gelegenheid gebruik om u namens de hele redactie en alle vaste medewerkers van ons tijdschrift hele fijne feestdagen te wensen en alle goeds voor het nieuwe jaar!

In dit nummer presenteren wij vier lezenwaardige artikelen.

In oktober 2023 maakten netbeheerders bekend dat het elektriciteitsnet in vrijwel heel Nederland zo goed als vol zit. Anneloes de Fouw besteedt in haar artikel aandacht aan de situatie waarin partijen een huurovereenkomst hebben gesloten en achteraf of tussentijds blijkt dat er geen (voldoende) aansluiting (meer) beschikbaar is. De Fouw gaat allereerst in op de vraag wie verantwoordelijk is voor (het verkrijgen van) de elektriciteitsaansluiting. Daarna wordt ingegaan op de mogelijkheden om van de huurovereenkomst af te komen waarbij onder andere opzegging, dwaling en de redelijkheid en billijkheid de revue passeren. Om ongewenste verrassingen te voorkomen wordt voor zowel huurder als verhuurder aangeraden voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst na te gaan of het gehuurde beschikt over een voldoende elektriciteitsaansluiting voor het (door huurder) beoogde gebruik.

Rob Bisschop en Sharon van Rooij bespreken in hun artikel de in de praktijk gebruikelijke indeling van de vorderingen van verhuurder in de klasse van concurrente schuldeisers bij een akkoord op grond van de Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA).Volgens Bisschop en Van Rooij neemt de verhuurder een bijzondere positie in bij het faillissement van een huurder en zou hij in een separate klasse ingedeeld moeten worden. Dit standpunt vindt steun in de literatuur, maar uit jurisprudentie blijkt dat theorie en praktijk (nog) anders zijn. Ondanks dat de rechtbank bevoegd is een WHOA-akkoord ambtshalve af te wijzen wegens een onjuiste klassenindeling, wordt van deze bevoegdheid weinig gebruik gemaakt. Bisschop en Van Rooij willen middels dit artikel de juiste klassenindeling van de vorderingen van verhuurder onder de aandacht brengen.

John Nijsten bespreekt in zijn artikel de huurwaarde ex artikel 7:303 lid 2 BW van terrassen bij horecapanden. Volgens Nijsten wordt door deskundigen bij de bepaling van de huurwaarde van een pand vaak ten onrechte geen rekening gehouden met de aanwezigheid van een terras. Naar zijn inzicht is het voor beantwoording van de vraag of met de mogelijkheid tot exploitatie van een terras in het kader van een huurprijsherziening rekening gehouden moet worden, bepalend of die mogelijkheid een (substantieel) verschil in huurwaarde oplevert. Ter illustratie wordt jurisprudentie besproken. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen twee situaties die zich kunnen voordoen. In situatie één behoort het terras bij het gehuurde pand en in situatie twee wordt het terras geëxploiteerd op gemeentegrond op basis van precario. Nijsten deelt zijn eigen mening aan de hand van een tot de verbeelding sprekend voorbeeld en bespreekt tot slot gehanteerde tegenargumenten.

Merel Lommen bespreekt in haar artikel de (on)mogelijkheden voor verhuurders om (regenboog)vlaggen aan of binnen het gehuurde contractueel te verbieden. In een huurcontract kunnen afspraken gemaakt worden over het ophangen van vlaggen. Contractsvrijheid staat daarbij voorop, maar wordt op verschillende manieren beperkt. Lommen bespreekt een aantal manieren waarop die vrijheid wordt beperkt. Voor een verhuurder is het met name van belang dat er geen schade aan het pand ontstaat en dat hij geen huurinkomsten misloopt. Daartegenover staat het belang van huurder het gehuurde in vrijheid te gebruiken. Aan bod komen onder andere de klusregeling en het goed huurderschap. Daarnaast wordt het grondrecht uitingsvrijheid besproken en volgen voorbeelden uit de jurisprudentie waaruit geconcludeerd kan worden dat de uitingsvrijheid een zwaarwegend recht is, maar niet absoluut.  

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Laura Kruitwagen bespreekt een uitspraak in kort geding van de Rechtbank Noord-Nederland waarin verhuurder (KBwinkels B.V.) vordert: ontruiming van de bedrijfsruimte die huurder (Big Bazar B.V.) van haar huurt, betaling van achterstallige huurpenningen en betaling van de huurpenningen tot aan de dag dat het gehuurde is ontruimd. Tijdens de procedure bleek sprake te zijn van een huurachterstand van twee maanden. Hoewel het vaste rechtspraak is dat een huurachterstand van minder dan drie maanden in beginsel van te geringe betekenis is om ontbinding en ontruiming te rechtvaardigen, werd de vordering tot (ontbinding en) ontruiming toegewezen. Daarbij heeft de voorzieningenrechter laten meewegen dat verhuurder meermaals heeft geprobeerd in contact te komen met huurder, huurder geen toezeggingen heeft gedaan over nog openstaande betalingen en dat huurder in financieel zwaar weer verkeerde. Uiteindelijk komt de rechter vrijheid toe om te beoordelen of ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. Kruitwagen bespreekt verder in haar annotatie een aantal uitspraken waarin vergelijkbaar werd geoordeeld. Tot slot wordt ingegaan op het doel van de ‘tenzij-bepaling’ van artikel 6:265 lid 1 BW waarbij een aantal interessante overwegingen worden aangehaald uit de conclusie behorend bij dit wetsartikel van T. Hartlief.

Jeffrey van Nuland en Harm Heynen bespreken een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant waarin een huurder zijn vennootschappen door middel van turboliquidatie heeft ontbonden. Verhuurder vorderde uit hoofde van bestuurdersaansprakelijkheid van huurder achterstallige huurpenningen en de contractuele boete. De rechtbank oordeelde dat inderdaad sprake is van bestuurdersaansprakelijkheid en achtte daarbij van belang dat de bestuurder van de vennootschappen erkende dat er nog baten waren ten tijde van de turboliquidatie, betalingstoezeggingen heeft gedaan aan verhuurder en hem in de waan heeft gelaten dat de vennootschappen nog bestonden. Tot slot speelde het feit dat huurder verhuurder niet geïnformeerd heeft over de voorgenomen turboliquidatie een rol bij de beoordeling. In gevallen van bestuurdersaansprakelijkheid in relatie tot turboliquidatie, zal de schuldeiser het ernstig verwijt aannemelijk moeten maken. De informatiepositie van de schuldeiser om een dergelijk verwijt aannemelijk te maken, laat echter te wensen over. Om die positie te verbeteren geldt vanaf 15 november 2023 de Tijdelijke wet transparantie turboliquidatie. Nuland en Heynen lichten de wet beknopt toe en gaan verder in op een tweetal vragen die zien op turboliquidatie gedurende een procedure en het vergoten van de verhaalsmogelijkheden.

Renée Fennis bespreekt een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch waarin de vraag wordt beantwoord of huurder (Apotheek Treebeek B.V.) een contractuele boete heeft verbeurd aan de verhuurder omdat zij de exploitatie van haar apotheek vijftien maanden voor het einde van de huurovereenkomst heeft gestaakt. Het hof kwam tot het oordeel dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was om de huurder aan zijn exploitatieverplichting te houden en aanspraak te maken op de daaraan verbonden boete. De zware verliesgevendheid van huurder was daarbij een belangrijke omstandigheid. Fennis gaat in haar annotatie in op de leerstukken van de relatieve onmogelijkheid en de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid. De relatieve onmogelijkheid wordt beoordeeld vanuit het perspectief van de huurder en staat in beginsel los van de reden waardoor de huurder in de situatie van (relatief) onmogelijke nakoming van de exploitatieplicht is beland. Dat ligt anders bij een verweer tegen een vordering tot nakoming van de exploitatieplicht op grond van art. 6:248 lid 2 BW; daarbij spelen alle feiten en omstandigheden een rol. Naast onderhavige zaak wordt een aantal andere zaken besproken waarbij de exploitatieverplichting van huurder aan de orde kwam. Tot slot wordt aandacht besteed aan het boetebeding die geen gefixeerde schadevergoeding is.

Ingrid Reimert bespreekt een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden waarin huurster (Meubelopslag Almere B.V.) een aanpassing vorderde van de huurprijs omdat het door haar gehuurde minder vierkante meters bevatte dan in de huurovereenkomst met verhuurder (United NL 2021 Propco V B.V.) stond vermeld. In dit geval was het gehuurde aanzienlijk, namelijk 64,31%, kleiner dan opgenomen in de huurovereenkomst. Toch oordeelde het hof, net als de kantonrechter, dat huurster geen recht had op financiële compensatie. Voor de afwijzing van alle aangedragen grondslagen werd van belang geacht dat het gehuurde, voordat huurster het ging huren, gehuurd werd door een zustervennootschap van huurster. De indirect bestuurder van huurster heeft het gehuurde in 2017 bezichtigd en werd geacht bekendheid te hebben gekregen met de eigenschappen van het gehuurde. Naast dat de kennis van een bestuurder toegerekend kan worden aan de rechtspersoon waarvan hij bestuurder is, komt ook kennis die een bestuurder heeft opgedaan in privésfeer of in een andere hoedanigheid voor toerekening in aanmerking. In dit geval leidde de toerekening van kennis aan de indirect bestuurder ertoe dat huurster met lege handen kwam te staan. Reimert bespreekt in haar annotatie een aantal juridische routes die bewandeld kunnen worden in het geval dat het gehuurde kleiner is dan overeengekomen.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!