Meer duidelijkheid over schadeloosstelling voor de huurder bij afbraak bedrijfsruimte en onteigening
mr. H. Zeilmaker en mr. R.A.M. Saedt*
Begin dit jaar heeft de Hoge Raad twee interessante arresten1
gewezen over de positie van de huurder bij afbraak
van een bedrijfsruimte in verband met het algemeen belang.
Art. 7:309 BW bepaalt kort gezegd dat de huurder
en de onderhuurder aanspraak kunnen maken op schadeloosstelling
wanneer de verhuurder (na verkrijging van
het pand) de huurovereenkomst opzegt in verband met
afbraak van het gehuurde met het oog op de uitvoering
van (bouw)werken in het algemeen belang.
In
Artikel kopen € 79,00 excl. BTW
In plaats van abonneren kunt u dit artikel ook afzonderlijk kopen.
dit artikel wordt ondermeer aan de hand van de recente
arresten van deHoge Raad nagegaan aan welke eisenmoet
zijn voldaan voor een succesvol beroep door de huurder
op art. 7:309 BW. Daarnaast komt aan de orde de schadeloosstelling
voor de huurder in het geval van art. 7: 309
BW, in het bijzonder de kapitalisatiefactor 7 voor de
jaarlijks terugkerende (inkomens)schade.
1. Inleiding: Hoge Raad 30 januari 2009; Van der
Veer/Beter Wonen
De casus. Nadat Beter Wonen een verhuurd bedrijfspand
van de vorige eigenaar in eigendom had overgenomen, heeft
zij de huurovereenkomst opgezegd op grond van dringend
eigen gebruik. Het bedrijfspand was in gebruik als garagebedrijf.
Beter Wonen had het bedrijfspand zelf dringend nodig
voor de realisatie van een woningcomplex, bestaande uit 15
koopwoningen en 36 kleinere huurappartementen,met onder
het gehele terrein een parkeergarage en ook nog speelvoorzieningen
voor kinderen. Daarvoor moest het bedrijfspand wijken.
De huurder verzette zich tegen de beëindiging van de
huurovereenkomst, en vorderde voor het geval de beëindiging
zou worden toegewezen op zijn beurt een volledige schadeloosstelling
(art. 7:309 BW) dan wel een vergoeding van
verhuis- en inrichtingskosten (art. 7:297 BW).
De kantonrechter te Eindhoven heeft de vordering van Beter
Wonen tot huurbeëindiging en ontruiming toegewezen. Het
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch heeft het vonnis van de kantonrechter
in stand gelaten. Zowel de kantonrechter als het
gerechtshof wezen de vordering van de huurder tot schadeloosstelling
af. Volgens het hof was niet voldaan aan het criterium
van art. 7:309 BW, dat de nieuwbouw ‘het publiek’ dient. Alleen Beter Wonen en haar huurders zouden volgens
het hof gebruik maken van de nieuwbouw en dat vond het
hof geen algemeen belang. Van der Veer had aldus volgens
het hof geen aanspraak op schadeloosstelling.
De Hoge Raad maakt korte metten met het arrest van het
hof. Volgens de Hoge Raad kan voor de toepassing van art.
7:309 BW niet de eis worden gesteld dat het nieuwe werk
zelf het publiek dient doordat het een openbare functie heeft.
Immers onteigening kan op grond van art. 77 Onteigeningswet
ook plaatsvinden met het oog op de realisering van
bouwprojecten ten behoeve van particulier gebruik of particuliere
exploitatie, zoals ten behoeve van de volkshuisvesting
of het ontwikkelen van winkelcentra.
U heeft op dit moment geen toegang tot de volledige inhoud van dit product. U kunt alleen de inleiding en hoofdstukindeling lezen.
Wanneer u volledige toegang wenst tot alle informatie kunt u zich abonneren of inloggen als abonnee.
