Voorwoord

In de praktijk wordt nog discussie gevoerd over de toepassing van huurpijsindexeringsclausules in huurovereenkomsten voor bedrijfsruimten. In deze clausules wordt vaak aangehaakt bij het Consumenten Prijs Indexcijfer (CPI) zoals dit gepubliceerd wordt door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Mede als gevolg van de covidcrisis en (de aanloop naar) de oorlog in de Oekraïne zijn de energiekosten enorm gestegen. Door de wijze waarop de energieprijzen daarin werden meegenomen, is het CPI gestegen tot ongekende hoogte. Dit leidde tot zeer hoge indexeringen van huurprijzen. Ondertussen heeft het CBS de berekening van de energieprijzen in het CPI aangepast en heeft de kantonrechter in Gouda in kort geding - kort samengevat - geoordeeld de huurder bij een huurindexatie van 14,5% geen beroep kan doen op onvoorziene omstandigheden maar mogelijk wel op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. Ik informeerde u daarover in het voorwoord bij nummer 3 van dit tijdschrift. Ten tijde van het schrijven van dit voorwoord zijn nog geen bodemuitspraken beschikbaar. Bekend is dat er wel bodemprocedures lopen. Laurie Berg analyseert in  deze uitgave daarom de uitspraak in kort geding van de kantonrechter te Gouda en geeft haar visie op de uitkomst in een bodemprocedure.

In dit nummer presenteren wij ook weer drie lezenwaardige artikelen.

Ton Jongbloed besteedt in zijn artikel aandacht aan procedurele punten die de uitkomst van een procedure kunnen beïnvloeden. Bijvoorbeeld hoe men kan bewerkstelligen dat niet één (kanton)rechter, maar een meervoudige kamer zal oordelen over een geschil of het belang van een juiste kwalificatie van een overeenkomst in een procedure. Verder wijst Jongbloed op de eventuele gevolgen van het niet voldoen aan de stel- en bewijsaandraagplicht en teleurstellende eindresultaten als partijen uitgaan van onjuiste veronderstellingen. Later komen onder andere de wilsgebreken aan bod, wordt gekeken naar analoge toepassing van uitspraken en waarschuwt Jongbloed voor dubbel procederen. De onderwerpen worden behandeld met voorbeelden uit de jurisprudentie. De boodschap die in dit artikel schuilgaat is dat men in procedures feitelijk goed beslagen ten ijs moeten komen!   

Katja Keij bespreekt in haar artikel wanneer sprake is van een redelijk renovatievoorstel. Dit doet Keij aan de hand van wetsgeschiedenis en rechtspraak. In de wet zelf is immers niet bepaald wanneer een renovatievoorstel redelijk is. Wel heeft de wetgever een aantal handvatten aangereikt die in dit artikel puntsgewijs worden besproken. De conclusie is dat een renovatievoorstel altijd een concreet en duidelijk eindbod moet zijn, met daarin een planning en een omschrijving van de werkzaamheden die moeten worden uitgevoerd. Daarnaast is er nog een aantal onderdelen die benoemd moeten worden. Denk daarbij aan waarom medewerking van de huurder noodzakelijk is en de eventuele huurprijsverhoging als gevolg van renovatie. Of een renovatievoorstel redelijk is, kan ook afhangen van het wel of niet aanbieden van een vervangend huurobject of een (gedeeltelijke) schadevergoeding. In alle gevallen geldt dat een renovatievoorstel maatwerk vergt. 

Mirjam Schröer en Marieke Verkleij bespreken in hun artikel natrekking van zonnepanelen waarbij zij een aantal zaken onder de aandacht brengen. Allereerst wordt de kwalificatie van zonnepanelen als bestanddeel of onroerende zaak besproken waarna de verschillende vormen van natrekking volgen. Daarna wordt ingegaan op en aantal mogelijkheden om deze natrekking te doorbreken. Het is immers niet altijd wenselijk dat zonnepanelen eigendom worden van de grond- en gebouweigenaar. Er komen ook situaties aan bod waarin de eigenaar van de grond niet de eigenaar van het gebouw is. In dat kader wordt stilgestaan bij het opstalrecht en de huurovereenkomst voor het dak waarop zonnepanelen worden geplaatst. Tot slot worden er verschillende punten van aandacht besproken bij het contracteren.

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Nathalie Amiel en Lisa van Geel bespreken een arrest van de Hoge Raad waarin de vraag wordt beantwoord of het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW enkel op het causaal verband ziet tussen de tekortkoming en de schade aan het gehuurde of ook op het bestaan van de tekortkoming zelf. In deze procedure huurde huurders een bovenwoning van eisers (verhuurder). Huurders hebben op enig moment geconstateerd dat een koppeling van de cv-installatie lekte en besloten om de lekkage te verhelpen. Bij afwezigheid van huurders is de vulslang van de cv-installatie losgesprongen door de permanente waterdruk waardoor aan het gehuurde en de woning daaronder ernstige schade is ontstaan. Partijen hebben een geschil over wie de waterkraan heeft opengedraaid en niet meer heeft dichtgedraaid. Volgens verhuurder is het één van de huurders geweest. Huurders stellen niet aan de waterkraan gezeten te hebben, maar enkel aan de vulslang. De Hoge Raad komt uiteindelijk, anders dan het Hof, tot het oordeel dat artikel 7:218 lid 2 BW, gelezen in combinatie met lid 1, inhoudt dat alle schade wordt vermoed te zijn ontstaan door een aan de huurder toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Uit dit oordeel blijkt dat de het in beginsel aan de huurder is om, ter ontkrachting van het wettelijke bewijsvermoeden, aannemelijk te maken dat de waterschade niet door zijn tekortschieten is ontstaan.

Ruud Vermeer bespreekt een arrest van het Hof s’-Hertogenbosch op het snijvlak van internationaal privaatrecht en (Nederlands) huurrecht. Daaruit blijkt dat bij een rechtskeuze voor een ander land in beginsel het volledige rechtsregime van dat andere land geldt. In deze procedure ging het om fastfoodrestaurant Happy Italy Kerkrade B.V. (huurder) en een Duitse verhuurder. Er is een forumkeuze gemaakt voor de rechtbank in Aken (Duitsland) en op de overeenkomst is Duits recht van toepassing verklaard. Huurder heeft de overeenkomst op enig moment opgezegd. Verhuurder was van mening dat deze opzegging niet rechtsgeldig was en maakte de zaak aanhangig bij de Duitse rechter die zich uiteindelijk onbevoegd verklaarde. Op basis van artikel 24 lid 1 EEX-Vo (herschikt) is het gerecht van de lidstaat waar de onroerende zaak gelegen is, exclusief bevoegd. Een afwijkende forumkeuze is niet rechtsgeldig en heeft geen rechtsgevolgen. Het maken van een rechtskeuze bij huur en verhuur is wel mogelijk. De rechtgevolgen van die keuze kunnen beperkt worden als sprake is van een interne aangelegenheid waaraan geen of onvoldoende internationale aspecten kleven. Daarnaast wordt een aantal uitzonderingen voor bepalingen van bijzonder dwingend recht besproken. Vermeer attendeert de lezer op eventuele verstrekkende gevolgen bij het maken van een rechtskeuze.

Laurie Berg bespreekt een uitspraak in kort geding van de kantonrechter te Gouda waarin partijen een geschil hebben over de huurprijsverhoging. Huurder (Tandheelkundig Centrum Koraalzwam B.V.) huurt van verhuurder (EmCaW B.V.) een bedrijfsruimte waar zij een tandartspraktijk exploiteert. De van toepassing zijnde huurprijsindexeringsclausule, zou in dit geval leiden tot een huurprijsverhoging van 14,5% vanwege de extreme stijging van energieprijzen. Huurder verzet zich tegen deze indexatie en doet een beroep op onvoorziene omstandigheden, als gevolg waarvan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de indexeringsclausule mag verwachten. Daarbij verwijst huurder ook naar de nieuwe rekeningmethode van de CPI van het CBS sinds 1 juni 2023. De kantonrechter gaat niet mee in het verweer van de huurder en oordeelt dat partijen met de indexeringsclausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt en er dus geen sprake is van een onvoorziene omstandigheid. Berg haalt in haar annotatie een aantal uitspraken aan (geen huurzaken) waarin omstandigheden die ten grondslag liggen aan de inflatie (zoals de covidpandemie) wel kwalificeerden als onvoorzien en stelt de vraag of ook andere (kanton)rechters in huurindexeringszaken van oordeel zullen zijn dat geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. Zij ziet reden voor en ander oordeel en vindt het ook niet ondenkbaar dat huurders (uiteindelijk) een beroep kunnen doen op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid.      

Boris Cammelbeeck en Mees Blom bespreken een uitspraak van de Rechtbank Overijssel waarin een kwalificatievraag beantwoord werd. In deze procedure huurde huurder (Sqin Huidcoaching) van verhuurder een ruimte waarin huurder een schoonheidssalon exploiteerde. Partijen hebben het ROZ-model huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:230a BW met algemene voorwaarden van toepassing verklaard. Verhuurder heeft de overeenkomst aan huurder opgezegd. Huurder heeft niet ingestemd met deze opzegging. Partijen twisten over de vraag of sprake is van een 230a- of 290 (bedrijfs)ruimte. Deze vraag is relevant voor de bescherming van huurder. De kantonrechter oordeelde dat sprake is van een 230a-ruimte en overwoog daartoe onder meer dat partijen het gehuurde met de overeenkomst hebben aangemerkt als 230a-ruimte wat impliceert dat partijen een dergelijke ruimte voor ogen hadden bij het sluiten van de overeenkomst. Daarnaast werd geoordeeld dat huurder als schoonheidsspecialiste geen plaatsgebonden praktijk uitoefent. Hoe de kantonrechter tot dit oordeel is gekomen, wordt uitgebreid besproken. Ook laten Cammelbeeck en Blom zien dat in overige rechtspraak de vraag of (bepaalde vormen van) lichaamsbehandeling door bijvoorbeeld schoonheidsspecialistes, pedicures of kappers als ambachtsbedrijf kwalificeren, afhankelijk van de feiten en omstandigheden wisselend beantwoord wordt. Er zal richting moeten worden gegeven door de Hoge Raad of de wetgever om aan deze rechtsonzekerheid een einde te maken.

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!