Voorwoord

Na een lange periode van relatief weinig faillissementen zien we de laatste maanden het aantal faillissementen weer groeien. Veel genoemde oorzaak daarvoor is de combinatie van hoge inflatie, stijgende loon- en energiekosten en vaak ook de nog af te lossen coronaschulden aan de belastingdienst. Bedrijven met liquiditeitsproblemen - waaronder grote retailers – benutten in toenemende mate de mogelijkheden van de op 1 januari 2021 in werking getreden Wet Homologatie Onderhands Akkoord (WHOA). Het doel is daarbij steeds om met medewerking van de schuldeiseres tot een vergaande reorganisatie te komen en een faillissement te voorkomen. Lukt dat niet, dan volgt vaak alsnog een faillissement. In TvHB 2022, nr. 4 schreef Vincent Bouman een artikel over de impact van de WHOA op de relatie tussen verhuurders en huurders. Goed om dat er nog eens bij te pakken.   

In dit nummer presenteren wij ook weer drie lezenswaardige artikelen.

Boris Ziermans bespreekt in zijn artikel de huidige dynamiek op de retail gebruikers- en beleggingsmarkt. Voor het eerst sinds de doorbraak van online winkelen is er een negatieve online omzetontwikkeling en bevindt de winkelleegstand zich op het laagste niveau in tien jaar tijd. De vraagdruk naar winkelpanden zorgt voor een relatief stabiel winkelhuurprijsniveau. Tegelijkertijd hebben retailers te maken met stijgende kosten en staat de koopkracht van consumenten onder druk met onder andere als gevolg een toename van het aantal faillissementen. De winkelbeleggingsmarkt komt uitgebreid aan bod. In het artikel van Ziermans zijn ter verduidelijking tabellen opgenomen waarin de (grote) verschillen per besproken onderwerp inzichtelijk zijn gemaakt.

Jeroen le Clercq en Dieuwke Kist bespreken in hun artikel een aantal juridische vragen die rijzen bij het plaatsen van laadpalen. Een interessant onderwerp voor vastgoedeigenaren nu in 2025 elk parkeerterrein met meer dan twintig parkeervakken minimaal één laadpaal dient te hebben en de laadpaal steeds vaker voor zal komen in huurovereenkomsten. Er wordt in dit artikel onder meer gesproken over benodigde vergunningen en de kwalificatie van een laadpaal als roerende of onroerende zaak. Daarnaast komt de Electriciteitswet uitgebreid ter sprake waarna een aantal onderwerpen worden uitgelicht waarop men bedacht dient te zijn. Bij beantwoording van de vagen in het artikel wordt zowel literatuur als de in ontwikkeling zijnde jurisprudentie aangehaald.

Irene Hofhuis bespreekt in haar artikel puntsgewijs aan de hand van de criteria van artikel 7:307 BW de rechtspraak over de indeplaatsstellingsregeling die is verschenen na publicatie van het Handboek Huurrecht bedrijfsruimte in 2018. In het kort luiden de criteria als volgt: er dient sprake te zijn van bedrijfsoverdracht en een zwaarwichtig belang van de huurder bij de bedrijfsoverdracht. Daarnaast dient de in de plaats te stellen huurder voldoende waarborgen te bieden voor de juiste nakoming van de huurovereenkomst. In dit artikel vergelijkt Hofhuis een aantal uitspraken met elkaar en geeft daarop haar visie. Daarbij wordt dieper ingegaan op de waarborgen die in de plaats te stellen huurder moet bieden en de belangenafweging die de rechter moet maken. Na vergelijking van jurisprudentie blijkt wel dat de reikwijdte van artikel 7:307 BW in de rechtspraak nog niet uitgekristalliseerd is.

In onze jurisprudentierubriek zijn vier uitspraken geannoteerd.

Marianne Elshof bespreekt een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden waarin de veelvoorkomende kwalificatievraag over het toe te passen huurregime beantwoord wordt. In deze procedure huurde huurster een sportkantine in het sportcomplex De Laar-West van Sportbedrijf Arnhem B.V. (verhuurder). Voorheen huurde huurster van gemeente Arnhem. Partijen zijn overeengekomen dat sprake was van een 230a-bedrijfsruimte. Door het Hof werd allereerst benadrukt dat het niet uitmaakt hoe partijen de huurovereenkomst hebben genoemd. Voor beantwoording van de kwalificatievraag in onderhavige zaak was van belang of de sportkantine ook toegankelijk was voor anderen dan de sporters of verenigingsleden. Verhuurder voerde aan dat de sportkantine kwalificeerde als 230a-bedrijfsruimte en dat het gehuurde gelet op de huurovereenkomst uitsluitend mocht worden gebruikt binnen de sport- en ontmoetingssfeer. Het Hof kwalificeerde de sportkantine op basis van het feitelijke gebruik van het gehuurde als een ‘voor publiek toegankelijk lokaal’ en daarmee als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, omdat in de praktijk ook derden gebruik bleken te maken van sportkantine. Dat verhuurder geen bezwaar heeft gemaakt tegen het strijdige gebruik door huurder, werd door het Hof meegewogen. Elshof noemt het oordeel opvallend en waarschuwt verhuurders voor stilzitten dat gezien kan worden als (stilzwijgend) instemmen met een wijziging van de contractuele bestemming.

Marlies Sloot bespreekt een arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch waarin een beroep van de huurder (Rubix B.V., voorheen BT Brammer B.V) op rechtsverwerking van het recht van de verhuurder (Vagomij Langstraat B.V.) op indexatie slaagde. In de zaak was sprake van een inmiddels tussen partijen geëindigde huurovereenkomst. Gedurende de looptijd van de overeenkomst, heeft de verhuurder geen aanspraak gemaakt op haar recht op indexatie. Anderhalf jaar na het einde van de overeenkomst, ontving de voormalige huurder een factuur inzake indexering van de huurpenningen over de periode 1 juli 2008 tot en met 1 december 2016. De voormalige huurder deed een beroep op rechtsverwerking. De rechtbank wees de vorderingen van verhuurder af en overwoog daartoe, kort gezegd, dat de huurprijs gedurende elf jaar niet was geïndexeerd, dat de verhuurder geen verklaring had voor waarom de huurprijs al die jaren niet was geïndexeerd en dat de verhuurder zich kort na beëindiging niet op het standpunt heeft gesteld huurindexering over de gehele periode in rekening te brengen.  Het Hof kwam tot dezelfde conclusie. Sloot benadrukt dat rechtsverwerking een uitzondering is op de regel en haalt daarbij tal van uitspraken aan waarin anders dan in dit arrest van het Hof werd geoordeeld. 

Cathelijne Otte bespreekt een ander arrest van het Hof ’s-Hertogenbosch. In deze zaak bestond tussen huurder (Hair Science Institute B.V.) en verhuurder (de Holding B.V. en appellant 2) ten tijde van de eindoplevering een geschil over de eigendom van een aantal zaken die zich in het gehuurde bevonden. Verhuurder heeft conservatoir beslag gelegd waarna huurder een aantal zaken uit het gehuurde verwijderd heeft die volgens verhuurder onder het conservatoir beslag vielen. In kort geding vorderde verhuurder terugplaatsing van de desbetreffende zaken. Tevens stelde de verhuurder dat die zaken eigendom zijn van de verhuurder. Het hof overweegt dat het zowel voor de eigendomsvraag als voor de vraag of zaken aan het conservatoir beslag zijn onttrokken van belang is of, en zo ja welke, zaken als bestanddeel van het gehuurde kwalificeren. Volgens Otte illustreert het arrest dat het voor de partij die (conservatoir) beslag gaat leggen, essentieel is dat zaken waarop het beslag ziet, nauwkeurig en specifiek in het beslagrekest worden omschreven. Het beslag dient daarna conform de tekst zorgvuldig gelegd te worden. Er wordt in de annotatie tot slot kort ingegaan op de mogelijkheid van conservatoir beslag op bestanddelen, natrekking door bestanddeelvorming en het huurrechtelijke wegneemrecht.

Mirjam Davelaar bespreekt een uitspraak in kort geding van de Rechtbank Gelderland. In de zaak bestond een huurovereenkomst tussen O2 Flowers & Plants B.V. (huurder) en COOP Vastgoed B.V. (verhuurder) voor een winkelruimte in Rotterdam. In hetzelfde winkelcentrum bevindt zich een PLUS-supermarkt (verhuurder maakt onderdeel uit van het PLUS-concern). De huurovereenkomst bevat een branchebeschermingsbepaling op basis waarvan huurder het exclusieve recht verkrijgt om binnen het winkelcentrum bloemen te mogen verkopen. PLUS heeft een spaaractie georganiseerd waarbij klanten met een volle spaarkaart en bijbetaling van EUR 0,99 een plant konden ophalen bij PLUS. Partijen twisten over twee vragen. Allereerst of deze actie in strijd is met de branchebeschermingsbepaling en ten tweede of de bepaling in de huurovereenkomst in strijd is met art. 6 van de Mededingingswet (Mw). De voorzieningenrechter komt tot het oordeel dat de spaaractie in strijd is met voornoemde bepaling en oordeelt daarnaast dat deze bepaling niet strijdig is met de Mw. Davelaar bespreekt in haar annotatie kort een aantal varianten en gradaties van branchebeschermingsbepalingen. Er wordt uitgebreid ingegaan op de aansprakelijkheid bij concurrentie zonder contractuele regeling in de huurovereenkomst en tot slot wordt stilgestaan bij het mededingingsrecht waarbij het Maxima-arrest aan de orde komt.   

Vergeet niet om ook even bij de signaleringen te kijken.

Ik wens u veel leesplezier!