Mw. mr. P.K. Oosterling – van der Maarel2Opzegging op grond van art. 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst die niet tot schadevergoeding verplicht. Dit kan niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op grond van art. 39 Fw zou zijn beëindigd. Art. 39 Fw verzet zich niet tegen een contractuele regeling betreffende de vergoeding van schade bij tussentijdse ontbinding, waarbij krachtens wettelijke of contractuele regels tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst moge... abonneren of dit artikel kopen.
De door de huurder ondervonden water- en stankoverlast wordt veroorzaakt door een gebrekkige afvoer van rioolwater van één van de belendende percelen. Dit vormt een feitelijke stoornis door derden. Er is geen sprake van een gebrek dat de verhuurder dient te verhelpen. Daarmee staat in beginsel vast dat de verhuurder niet op grond van de wettelijke regeling kan worden aangesproken door de huurder tot beëindiging of bestrijding van genoemde overlast. abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder heeft een financieel belang bij beëindiging van de huurovereenkomst. Het gehuurde verkeert ten gevolge van slijtage in zeer slechte staat en zal naar verwachting binnenkort niet meer verzekerbaar zijn. De kosten om het gehuurde in goede staat te brengen of te vervangen zijn zo hoog dat van de verhuurder niet gevergd kan worden dat hij daartoe overgaat. De huuropbrengst voor de verhuurder moet als marginaal worden bestempeld. De belangen van de verhuurder wegen zwaarder dan die van de huurder. De huurder heeft onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat de hoge kosten die ver... abonneren of dit artikel kopen.
Uit de wetsgeschiedenis volgt dat ook na een ontbinding van de huurovereenkomst de in art. 7:230 BW bedoelde situatie zich kan voordoen. Deze situatie doet zich voor indien de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis zou prijsgeven of dit recht zou hebben verwerkt. Indien de verhuurder ten tijde van het aanhangig maken van deze procedure (waarin wederom ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde wordt gevorderd) het recht om het vonnis te executeren al niet zou hebben prijsgegeven of verwerkt, heeft hij dat wel gedaan door een nieuwe procedure aanhan... abonneren of dit artikel kopen.
Nu de verhuurder het pand waarin zich de bedrijfsruimte bevindt, wil verkopen en hij voorts een aantal renovatiewerkzaamheden aan het casco van het pand waarin het gehuurde is gelegen uitvoert op kosten van de kopers die vervolgens het gros van de renovatie zelf uitvoeren, is geen sprake van een situatie ex artikel 7:296 lid 1 (aanhef) sub b BW. Het ontwikkelen van een oude stadswijk en het renoveren van panden in een dergelijke wijk, teneinde het woon- en leefklimaat van deze wijk te verbeteren en verpaupering tegen te gaan, is een legitieme wens van de verhuurder (een gemeente). De verhuu... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder heeft de huurovereenkomst op goede grond opgezegd wegens dringend eigen gebruik. De verhuurder heeft het perceel gekocht met de specifieke wens om de daarop gelegen agrarische woning te slopen en in de plaats daarvoor een burgerwoning voor hemzelf en voor zijn gezin te laten bouwen. In afwachting van de voor de realisering van die wens benodigde bestemmingsplanwijziging en vergunningen heeft de verhuurder de bestaande woning aan de huurder verhuurd. De huurder was er bij het aangaan van de huurovereenkomst van op de hoogte dat de verhuurder, zodra het bestuursrechtelijke traje... abonneren of dit artikel kopen.
Voor toewijzing van een vordering tot veroordeling van de verhuurder om tegen een andere huurder vanwege als onrechtmatig te kwalificeren overlast een ontbindings- en ontruimingsvordering in te stellen, is van belang dat de desbetreffende partij aannemelijk heeft gemaakt dat die overlast zich daadwerkelijk voordoet en dat deze zodanig ernstig is dat de ontbindings- en ontruimingsvordering de aangewezen aanpak is en een gerede kans van slagen heeft. Dit gaat enerzijds niet zo ver dat afwijzing van de vordering redelijkerwijs uitgesloten te
achten moet zijn, terwijl anderzijds de enkele moge... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder vordert ontruiming van de door de huurder gehuurde woning op grond dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt. Er zou reeds jaren sprake zijn van ernstige overlast. Het hof oordeelt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat sprake is van bijzonder ernstige overlast door de huurder. Dit kan als een verwijtbaar tekortschieten aan de huurder worden toegerekend, terwijl de verhuurder een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. De vordering van de verhuurder wordt toegewezen. abonneren of dit artikel kopen.
Bij de beantwoording van de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder op grond van dringend eigen gebruik gerechtvaardigd is, zijn alle omstandigheden van het geval van belang en wel naar de stand van zaken op het moment dat hierover een beslissing wordt genomen. Een deel van de feiten die in eerste aanleg zijn aangevoerd als grondslag voor beëindiging van de huurovereenkomst, doen zich in hoger beroep niet meer voor. Naar de situatie van dit moment heeft de verhuurder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de verhuurder het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. abonneren of dit artikel kopen.
Het feit dat rekening is gehouden met gebreken in een huurprijswijzigingsprocedure sluit een latere vordering op grond van art. 7:207 BW niet uit. In een huurprijswijzigingsprocedure is immers niet een door de huurder ingestelde vordering tot tijdelijke huurprijsvermindering wegens de aanwezigheid van gebreken beoordeeld, maar uitsluitend de door de verhuurder gevorderde herziening van de huurprijs aan de hand van de objectieve wettelijke maatstaf. Indien de huurovereenkomst zou zijn aan te merken als een handelsovereenkomst, dan zou de wettelijke handelsrente slechts van toepassing kunnen ... abonneren of dit artikel kopen.
De vordering van de verhuurder is gebaseerd op het bepaalde in art. 7:220 BW. De verhuurder heeft echter noch in eerste aanleg, noch in hoger beroep een duidelijke keuze gemaakt aangaande de grondslag van zijn vordering. Het hof oordeelt dat de aard van de werkzaamheden aansluit bij de omschrijving van de dringende werkzaamheden als bedoeld in art. 7:220 lid 1 BW. De verhuurder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de op en/of nabij de standplaats van de huurder uit te voeren werkzaamheden geen verder uitstel dulden. De huurder zal daarom gelegenheid moeten geven de werkzaamheden uit te v... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder verhuurt aan zijn maîtresse een door hem speciaal daartoe aangekochte woning tegen een toen al lage huurprijs. De huurovereenkomst bepaalt dat de verhuurder en zijn rechtsopvolgers geen aanpassing van de huurprijs kunnen vragen. Bij vervreemding dient naleving van dit beding aan de opvolgende eigenaar te worden opgelegd. De rechtsopvolger van de verhuurder vordert primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning en subsidiair dat de huurprijs wordt verhoogd. Aan deze vordering wordt onder meer ten grondslag gelegd dat de huurder ten gevolge van de bepalin... abonneren of dit artikel kopen.
Uitgangspunt is dat een voor bepaalde tijd gesloten huurovereenkomst, zo tussentijdse opzegbaarheid niet is bedongen, in beginsel niet eenzijdig tussentijds door opzegging kan worden beëindigd. Volgens het hof kan een uitzondering op deze regel slechts haar grond vinden in onvoorziene omstandigheden, die niet voor rekening van de opzeggende partij komen en die van zo ernstige aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid instandhouding van de overeenkomst tot het overeengekomen tijdstip niet mag verwachten. De door de verhuurder aan de huurder verweten tekortk... abonneren of dit artikel kopen.
De verhuurder vordert ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. De door de verhuurder genoemde gronden kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. De slechte staat van onderhoud was bekend bij de verhuurder. Bovendien komt het onderhoud aan de buitenzijde voor rekening van de verhuurder. De huurder hoefde voor
de onderverhuur geen toestemming te hebben of hiervan mededeling te doen aan de verhuurder. De huurder was niet verplicht tot het afdragen van de verkoo... abonneren of dit artikel kopen.
Tussen partijen staat de beëindiging van de huurovereenkomst ter discussie. Bij de uitleg van de huurovereenkomst komt het niet louter aan op de letterlijke bewoordingen ervan, maar ook op hetgeen partijen uit elkaars verklaringen en gedragingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid mochten afleiden en verwachten. Er moeten echter wel voldoende steekhoudende argumenten worden gegeven voor een dergelijke van de letterlijke tekst afwijkende uitleg. abonneren of dit artikel kopen.
De spoedeisendheid van de procedure was gelegen in het feit dat de huurder zich bij verkoop en levering van de woning niet meer zou kunnen beroepen op de huurbescherming die hij thans, althans zodra er een huurovereenkomst tussen hem en de verkoper tot stand komt, ontleent aan de notariële akte. De voorzieningenrechter overweegt dat partijen het ter zitting eens zijn geworden over een huurovereenkomst, zodat de huurder geen spoedeisend belang meer heeft bij de gevraagde voorziening. De dreiging van verkoop van de woning is weggenomen. abonneren of dit artikel kopen.
Op grond van art. 7:225 BW is de huurder, zolang het gehuurde niet is teruggegeven, de huur verschuldigd, althans een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs. abonneren of dit artikel kopen.
De kantonrechter keurt goed de bedingen die betrekking hebben op het feit dat de overeenkomst is aangegaan voor een vaste periode van zes jaar, op de voortzetting daarvan voor onbepaalde tijd behoudens opzegging, op de mogelijkheid van beide partijen om de overeenkomst na de eerste termijn van zes jaar op te zeggen, op het uitsluiten van de art. 7:292 t/m 7:300 BW en op het recht van beide partijen tot tussentijdse opzegging in het geval de nettojaaromzet niet ten minste € 2 miljoen exclusief BTW bedraagt. Het betreffen hier bedingen in een overeenkomst die door partijen wordt aangeduid als... abonneren of dit artikel kopen.
De bedingen met betrekking tot een relatief geringe verkorting van de huurtermijn, tot een verwijzing naar het recht van de verhuurder op grond van art. 7:231 BW en tot een afwijking van het systeem van beëindigingsbescherming in art. 7:296 BW, in die zin dat na vijf jaar niet alleen kan worden opgezegd als zich een van de twee limitatieve beëindigingsgronden voordoet, maar ook op grond van de algemene belangenafweging, worden goedgekeurd. abonneren of dit artikel kopen.
Er is sprake van een forse (erkende) huurachterstand die toewijzing van de door de verhuurder gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. abonneren of dit artikel kopen.
De burgemeester heeft aan de huurder medegedeeld dat hij het gehuurde zal sluiten op grond van art. 174a van de Gemeentewet. De huurder zou overlast veroorzaken. Aansluitend heeft de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van art. 7:231 lid 2 BW. De sluitingsbeslissing van de burgemeester wordt uiteindelijk vernietigd. De leer van de formele rechtskracht brengt met zich dat het sluitingsbevel van de burgemeester onrechtmatig is. De gemeente is hiervoor civielrechtelijk aansprakelijk en verplicht tot het vergoeden van de schade die de huurder als gevolg van dit ... abonneren of dit artikel kopen.
Hoewel in zowel de franchise- als in de huurovereenkomst is opgenomen dat deze onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden en dat bij het einde van de ene overeenkomst de andere ook eindigt, leidt dit er niet toe dat sprake is van een gemengde huurovereenkomst. De bepalingen in de huurovereenkomst die aangeven dat de huur eindigt als de franchiseovereenkomst eindigt, zijn in strijd met de huurbeschermingsbepalingen van art. 7:290 e.v. BW. Er is geen sprake van goedkeuring van dit afwijkende huurbeding. De onderverhuurder heeft de (onder)huurovereenkomst opgezegd met een beroep op de belangenafw... abonneren of dit artikel kopen.
De huurder handelt in beginsel in strijd met zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst en zijn verplichting op grond van art. 7:213 BW door geen voorafgaande toestemming aan de
verhuurder te vragen voor het plaatsen van een schotelantenne. Dit geldt echter niet als de verhuurder geen beroep kan doen op de huurovereenkomst omdat er sprake is van strijd met art. 10 EVRM. De door de verhuurder gestelde voorwaarden aan het plaatsen van een schotelantenne zijn, gelet op de belangen van de verhuurder bij het stellen van deze voorwaarden, gerechtvaardigd. abonneren of dit artikel kopen.
De volledige opeisbare huurachterstand van ruim twee maanden en het betalingsgedrag van de huurder zijn dermate ernstige tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst, dat de voorzieningenrechter van oordeel is dat het in hoge mate waarschijnlijk is te achten dat de vordering van de verhuurder ten aanzien van de ontbinding en de achterstallige huurpenningen in de bodemprocedure toewijsbaar wordt geacht. Het is derhalve verantwoord bij wijze van voorziening bij voorraad middels ontruiming daarop vooruit te lopen. De door de verhuurder gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit t... abonneren of dit artikel kopen.
Art. 7:301 lid 2 en 3 BW ziet op de situatie waarin partijen bij aanvang van de huurovereenkomst geen regeling hebben getroffen voor de situatie na afloop van de eerste twee jaar. Als het feitelijk gebruik door de huurder na die twee jaar wordt voortgezet, geldt vervolgens van rechtswege een huurovereenkomst voor vijf jaar, waarop de reeds verstreken twee jaar in mindering strekt. Partijen zijn in dit geval bij de huurovereenkomst al overeengekomen dat de huur na de eerste twee jaar wordt voortgezet voor steeds vijf jaar. Daarmee valt de huurovereenkomst binnen het wettelijk systeem dat uit... abonneren of dit artikel kopen.
Ontbinding op de voet van art. 7:231 lid 2 BW kan worden gegrond op het enkele feit dat de burgemeester een sluitingsbevel heeft gegeven. Niet nodig is dat de verhuurder daarnaast aantoont dat daadwerkelijk drugs zijn verhandeld in of vanuit het gehuurde. Evenmin is noodzakelijk dat komt vast te staan dat in dat verband sprake is van een tekortkoming aan de zijde van de huurder. Voor de toepassing van het bepaalde in art. 7:231 lid 2 BW gaat het slechts om de feitelijke sluiting. De verhuurder mag daarop onmiddellijk ontbinden, zonder dat hij hoeft te wachten totdat het bevel tot sluiting o... abonneren of dit artikel kopen.
De kosten die met een eventuele ontruiming van het gehuurde gemoeid zijn, komen ten laste van de huurder als geëxecuteerde. Het vonnis waarbij de ontruiming wordt uitgesproken, kan echter geen executoriale titel opleveren voor verhaal van de ontruimingskosten. Ingevolge art. 237 lid 3 Rv wordt het bedrag van de kosten waarin de verliezende partij wordt veroordeeld bij het vonnis vastgesteld, voor zover die kosten voor de uitspraak zijn gemaakt. Daarvan is bij ontruimingskosten geen sprake. De verhuurder zal derhalve een afzonderlijke executoriale titel moeten verwerven voor het verhaal van ... abonneren of dit artikel kopen.
Nu geen van de gedaagden een huurrecht of gebruiksrecht toekomt, verblijven zij zonder recht of titel in het pand. De vordering tot ontruiming en betaling van de gebruiksvergoeding zijn toewijsbaar, zij het dat de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst niet zal worden uitgesproken, nu van een huurovereenkomst geen sprake is. abonneren of dit artikel kopen.
De huurder is een kleine zelfstandige en heeft in beginsel een zodanige maatschappelijk positie dat hij de bescherming van de bepalingen van art. 7:290 e.v. BW in redelijkheid behoeft. Daarvan uitgaande zullen van deze regeling afwijkende bedingen alleen goedgekeurd kunnen worden, indien de rechten van de huurder daardoor niet wezenlijk worden aangetast. Voorgestelde afwijkingen betekenen in beginsel wel een wezenlijk aantasting van de rechten van de huurder. Echter moet die aantasting worden gerelativeerd. Alle belangen in aanmerking genomen, worden de rechten van de huurder door goedkeuri... abonneren of dit artikel kopen.
Ook een huurovereenkomst die alleen door partijen is geparafeerd en niet is ondertekend, is een huurovereenkomst. Het is niet aannemelijk geworden dat de verhuurder niet aan zijn inspanningsverplichting heeft voldaan om binnen twee jaar na oplevering van het gehuurde een andere huurder voor het pand te vinden, zodat het beroep van de huurder op opschorting van zijn verplichting tot ondertekening van de huurovereenkomst en de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst wordt afgewezen. Dit betekent onder meer dat de huurder verplicht is om aan zijn exploitatieverplichting te vol... abonneren of dit artikel kopen.
F.C. Borst2A.W. Jongbloed18C.F.J. Heemskerk26Samenvatting Huur van een winkelpand dat door brandschade tijdelijk onbruikbaar werd. De situatie als omschreven in art. 7:210 BW deed zich niet voor. Aangezien evenmin sprake was van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van verhuurders – het tijdelijk niet bruikbaar zijn van het verhuurde was het gevolg van overmacht – kon ontbinding door huurders op de voet van art. 6:265 BW ook niet rechtsgeldig plaatsvinden. abonneren of dit artikel kopen.
mw. mr. P.K. Oosterling – van der Maarel*
Jurisprudentieoverzicht betreffende voor de verhuur van bedrijfsruimte relevante uitspraken gepubliceerd – of aan de redactie ter hand gesteld – in de periode 27 december 2010 t/m 17 februari 2010.
abonneren of dit artikel kopen.
RSS