J.P.H. Jacobs7Samenvatting
Huurprijs, wijzigingen, artikel 4.2 ROZ 1994, bindend adviesregeling, 7:303 en 7:304 BW
De verhuurder stelt in deze huurprijswijzigingsprocedure dat de bindend adviesregeling uit artikel 4.2 van de algemene bepalingen (ROZ 1994) van toepassing is, met uitsluiting van de regeling uit artikel 7:303 en 304 BW. Volgens artikel 4.2 ROZ 1994 is de bindend adviesregeling van toepassing indien een dwingendrechtelijke regeling is vervallen of geheel ontbreekt. Nu de huidige artikelen 7:303 en 304 BW van semi-dwingend recht zijn, is volge... abonneren of dit artikel kopen.
C.G. Bunge18Samenvatting
Beëindiging, procesrecht, uitleg, opzegging, bewijslast, ontvangsttheorie
De huurder van bedrijfsruimte heeft de huurovereenkomst per aangetekende brief tijdig opgezegd. De verhuurder betwist de betreffende brief te hebben ontvangen en stelt dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd en dus is verlengd. In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat de huurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de opzeggingsbrief aangetekend was verzonden naar het juiste adres en dat de brief mede gelet op de gebruikelijke gang van... abonneren of dit artikel kopen.
K. Keij28Samenvatting
Huurprijswijziging, vernietiging afwijkend beding, goedkeuring afwijkend beding
De verhuurder verlangt een aanpassing van de huurprijs. De huurder beroept zich daarop op een beding (art. 9.7) in de huurovereenkomst en stelt dat de procedure zoals omschreven in dit beding gevolgd dient te worden. Tevens geeft de huurder in eerste instantie aan dat hij meent dat dit beding ten gunste van de huurder afwijkt van de wettelijke regeling ex art. 7:303 BW. Op grond van dit beding zou de huurprijs aangepast moeten worden aan de markthuur... abonneren of dit artikel kopen.
A. Wijnans36Samenvatting
Beëindiging, kwalificatie, doorwerking woonregime onderhuur op hoofdhuurrelatie
Verhuurder heeft aan de huurder een bedrijfsruimte verhuurd. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als kamerverhuurbedrijf. De huurder heeft in het gehuurde twee zelfstandige en zeven onzelfstandige woningen gerealiseerd en heeft deze woningen onderverhuurd. In mei 2016 overlijdt de huurder. De verhuurder stelt daarop dat, gelet op het Zonshofje I arrest van de Hoge Raad, op de hoofdhuurovereenkomst het woonruimterecht van toepassing is. Daarom is volgens de ve... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huurder exploiteert een wassalon in het gehuurde. De trillingen van de in het gehuurde aanwezige wasmachines zijn zo hevig dat schade aan het gehuurde ontstaat en het hof oordeelt dat, gelet op de ernst en aard van de hinder, alsmede het grote risico op schadelijke gevolgen voor het pand, niet kan worden gezegd dat deze tekortkoming, gezien haar geringe betekenis of bijzondere aard, de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof hecht bij deze beoordeling veel waarde aan het overgelegde deskundigenrapport waaruit gevaar voor schade aan de draagconstructie van het gehuurde blijkt. Het hof o... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Het geschil ziet op de uitleg van het begrip 'wettelijke rente' in de tussen partijen geldende algemene voorwaarden. Volgens het hof is de inhoud van deze term in het juridisch spraakgebruik niet scherp omlijnd. De term 'wettelijke rente' wordt immers zowel gebezigd met betrekking tot de wettelijke rente zoals bedoeld in art. 6:119 BW als met betrekking tot de wettelijke handelsrente ex art. 6:119a BW. Aangezien beide partijen rechtspersonen zijn en een commerciële transactie zijn aangegaan, is volgens het hof hier de wettelijke handelsrente van toepassing. abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1In eerste aanleg heeft de kantonrechter de huurovereenkomst op grond van een betalingsachterstand ontbonden, maar de vordering tot betaling van de huurachterstand, schadevergoeding, boete en buitengerechtelijke kosten is slechts ten dele toegewezen. Daartegen komt de verhuurder met succes in hoger beroep. Het hof oordeelt dat partijen niet beoogd hebben dat een eerdere vaststellingsovereenkomst ook na ontbinding van kracht blijft en wijst daarom alsnog de volledige huurachterstand toe. Eveneens wijst het hof schadevergoeding toe voor de gederfde huurinkomsten tot het moment van wederverh... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Partijen zijn een huurovereenkomst aangegaan met betrekking tot een tabakszaak voor een periode van één jaar. Een derde heeft zich namens de huurder borg gesteld voor betaling van al hetgeen de verhuurder van de huurder uit hoofde van de gesloten overeenkomst te vorderen mocht hebben. Vervolgens wordt de huurovereenkomst met instemming van verhuurder overgedragen aan de borg. De borg gaat vervolgens failliet. Vanaf een maand voor de faillietverklaring is er geen huur meer betaald. In dit geding vordert de verhuurder betaling van de achterstallige huurpenningen en een bedrag aan herstelko... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Het ging in de onderhavige zaak om de huur van een 'first class business hotel'. Het hof oordeelt dat voldoende is vast komen te staan dat de huurder zich, ook na een eerder gevolgd mediationtraject waarbij nadere afspraken zijn gemaakt, niet aan de overeengekomen 'standards' heeft gehouden en overweegt – anders dan de kantonrechter – dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Partijen verschillen van mening over de vraag of de huurder als privé persoon huurder is, of de vennootschap van de schoonzoon van de huurder. Volgens de huurder is de huurovereenkomst door de vennootschap overgenomen. De verhuurder stelt dat de huurder in privé contractspartij is gebleven. De kantonrechter heeft het verweer van de huurder dat sprake is van contract- dan wel schuldoverneming gepasseerd. Het hof overweegt dat de verhuurder er terecht op heeft gewezen dat voor contractsovername een akte vereist is en deze ontbreekt. Het beroep op contractsoverneming kan daarom niet slagen.... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De verhuurder verhuurt onbebouwde grond aan de huurder die daarop een onbemand tankstation wenst te realiseren. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst heeft de verhuurder de grond echter maar gedeeltelijk in eigendom. Een deel van de verhuurde grond is eigendom van de gemeente. De verhuurder heeft problemen met de financiering van de aankoop van (dit laatste deel van) de reeds verhuurde grond. De huurder heeft aan de verhuurder aangeboden het perceel zelf in eigendom te verwerven. Dit aanbod is door de verhuurder afgeslagen. Vervolgens richt de verhuu... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huurder vordert in deze procedure schadevergoeding wegens het niet nakomen van een koopoptie door de verhuurder. De verhuurder verweert zich door te stellen dat de koopoptie in feite was bedoeld als een recht van eerste weigering bij verkoop. Het hof oordeelt op grond van uitleg van de betreffende bepaling uit de huurovereenkomst dat tussen de huurder en de verhuurder een koopoptie was overeengekomen, op grond waarvan de huurder bevoegd was het gehuurde na vijf jaar te kopen voor tien keer de dan geldende huurwaarde op jaarbasis. Het hof maakt daarbij een onderscheid tussen huurprijs ... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Tussen de huurder en de verhuurder is een voorschot van € 18 per m2 overeengekomen voor bijkomende leveringen en diensten in het gehuurde. Bij de jaarlijkse afrekening van de daadwerkelijk gemaakte kosten komt het uiteindelijke bedrag echter neer op € 198,50 per m2. De huurder weigert de afrekening te betalen en stelt dat hij ervan uit mocht gaan dat de daadwerkelijke servicekosten bij benadering zouden worden gedekt door de voorschotten. In eerste aanleg vordert de verhuurder betaling van het gehele openstaande ... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De verhuurder stelt in deze huurwijzigingsprocedure dat de bindend adviesregeling uit art. 4.2 van de algemene bepaling (ROZ 1994) van toepassing is, met uitsluiting van de regeling uit art. 7:303 en 304 BW. Volgens art. 4.2 ROZ 1994 is de bindend adviesregeling van toepassing indien een dwingendrechtelijke regeling is vervallen of geheel ontbreekt. Nu de huidige artikelen 7:303 en 304 BW van semi-dwingend recht zijn, is volgens verhuurder de bindend adviesregeling van art. 4.2 ROZ van toepassing. Het hof overweegt echter dat het huidige huurrecht een dwingendrechtelijke regeling omtrent... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend zal worden gebruikt als bakkerij en lunchroom. Huurder gebruikt het gehuurde voor de verkoop van diverse Turkse grillroom-producten. De verhuurder stelt dat sprake is van exploitatie in strijd met de overeengekomen bestemming en vordert onder meer veroordeling van de huurder tot het in gebruik nemen van het gehuurde conform de contractuele bestemming 'bakkerij en lunchroom' (waarbij tevens brood en/of bakkersproducten worden verkocht) en een verbod tot het verkopen van bepaalde producten na 16:00 uur. Het hof oordeelt dat het... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Volgens de huurder, die in het gehuurde een huisartsenpraktijk heeft, voldoet het gehuurde niet aan de eisen welke gesteld mogen worden met betrekking tot geluidsisolatie. De huurder stelt dat gesprekken met patiënten hoorbaar zijn in de andere praktijkruimte en dat dit feit het gehuurde ongeschikt maakt voor de uitoefening van een huisartsenpraktijk. Om deze reden schort de huurder het betalen van de huurpenningen op totdat de verhuurder de gebrekkige geluidsisolatie verholpen heeft. Het hof overweegt dat de huurder pas na zes maanden over de geluidsisolatie heeft geklaagd en dat het ge... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huurder van bedrijfsruimte heeft de huurovereenkomst per aangetekende brief tijdig opgezegd. De verhuurder betwist de betreffende brief te hebben ontvangen en stelt dat de huurovereenkomst niet tijdig is opgezegd en dus is verlengd. In eerste aanleg oordeelde de kantonrechter dat de huurder voldoende aannemelijk had gemaakt dat de opzeggingsbrief aangetekend was verzonden naar het juiste adres en dat de brief mede gelet op de gebruikelijke gang van zaken bij het aanbieden van aangetekende brieven ook daadwerkelijk tijdig op het adres was aangeboden. Het gerechtshof vernietigt dit oord... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huur van een 230a-ruimte is door opzegging van de verhuurder geëindigd. Bij beschikking van de kantonrechter is het tijdstip van ontruiming vastgesteld. De huurder vordert in dit geding de verhuurder te verbieden tot ontruiming over te gaan, omdat sprake zou zijn van nieuwe feiten en omstandigheden. De voorzieningenrechter wijst de vordering in eerste aanleg af onder verwijzing naar de Ritzen-Hoekstra maatstaf (HR 22 april 1983, NJ 1984, 145). Deze houdt, kort gezegd, in dat de voorzieningenrechter de tenuitvoerlegging van een vo... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Als gevolg van splitsing van de hurende vennootschap krijgt de verhuurder met een nieuwe huurder te maken. In deze procedure stelt de verhuurder – op grond van art. 2:334r lid 1 BW – dat hij als gevolg van de splitsing in een nadeligere positie is geraakt zodat de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven. In hoger beroep eist de verhuurder onder andere een hogere concern- en bankgarantie. Het hof wijst de vorderingen af en overweegt dat het gaat om de situatie voor en na de splitsing. Nu de huurder als geheel voor de sp... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huur van 290-ruimte is tijdens de looptijd van de WSNP (wet schuldsanering natuurlijke personen) met toepassing van 305 Fw door de verhuurder beëindigd omdat de huurder de gemaakte betalingsafspraken niet nakomt. Het hof bekrachtigt het oordeel van de kantonrechter dat de huurovereenkomst rechtmatig is geëindigd nu een verhuurder niet hoeft te dulden dat een huurder die toegelaten is tot de WSNP, en die dus in financiële problemen verkeert, zonder huurbetaling (of met een korting) of te laat de huur betalende gebruik blijft maken van het gehuurde. Het verweer van de huurder dat sprake... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Appartementen in een vakantiepark in Sint Maarten zijn middels timeshareovereenkomsten aan derden verhuurd. Vervolgens wordt het vakantiepark verkocht. De gedaagde stelt dat de timeshareovereenkomsten niet gekwalificeerd kunnen worden als huurovereenkomsten en dat, mede daarom, art. 7:226 BW niet van toepassing is. Het gerecht overweegt dat alhoewel het gebruikelijk is dat in huursituaties periodieke betalingen plaatsvinden, dit geen vereiste is om tot de kwalificatie huurovereenkomst te komen. Het gerecht stelt vast dat er in dit geval sprake is van een overeenkomst waarbij een zaak in ... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De verhuurder verlangt een aanpassing van de huurprijs. De huurder beroept zich daarop op een beding (art. 9.7) in de huurovereenkomst en stelt dat de procedure zoals omschreven in dit beding gevolgd dient te worden. Tevens geeft de huurder in eerste instantie aan dat hij meent dat dit beding ten gunste van de huurder afwijkt van de wettelijke regeling ex art. 7:303 BW. Op grond van dit beding zou de huurprijs aangepast moeten worden aan de markt. De huurder stemt vervolgens echter niet in met de door de verhuurder voorgestelde aangepaste huurprijs (op basis van de markthuur) en meent da... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huur van een 290-bedrijfsruimte wordt door de verhuurder opgezegd op grond van de belangenweging ex art. 7:296 lid 3 BW. De kantonrechter overweegt dat de huurder belang heeft bij het terugverdienen van zijn investering (ondanks dat huur geen oneindig recht is, de overeenkomst reeds lange tijd geleden is aangevangen, de huurder geen termijnbescherming meer geniet en de huurder er verstandig aan zou hebben gedaan de door hem gewenste investering op voorhand met de verhuurder te bespreken). Alle belangen van de verhuurder zijn terug te voeren op rendementsverbetering. De kantonrechter o... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De verhuurder van voetbalvelden, een gemeente, vordert in kort geding ontruiming van de voetbalvelden door de huurder. De voorzieningenrechter wijst de vordering toe, omdat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Dat de huurder de aangetekende opzeggingsbrief niet van het postkantoor heeft opgehaald, komt voor zijn risico. De verhuurder heeft een spoedeisend belang, nu de huurder de huur niet betaalt en de verhuurder andere plannen heeft met de velden. De omstandigheid dat de huurder de voetbalvelden is blijven gebruiken betekent niet dat er sprake is van opgewekt vertrouwen dat de... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De verhuurder eist betaling van onder meer de huurachterstand en de contractuele boete. De rechter wijst de vordering tot betaling van de huurachterstand toe, maar matigt de boete van 2% per maand tot de wettelijke handelsrente, omdat een rente van 2% per maand in de huidige tijd met een inflatie van bijna 0% als exorbitant moet worden beschouwd. abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De verhuurder heeft in kort geding ontruiming gevorderd aangezien de huurder zich als een slechte huurder zou hebben gedragen door schade aan het pand te hebben veroorzaakt, ingebroken te hebben op de computer van de verhuurder, overlast veroorzaakt te hebben bij andere huurders en de gasten van de lokale kienavonden te hebben lastiggevallen. De huurder voert hiertegen gemotiveerd verweer. De voorzieningenrechter komt tot de conclusie dat het feitencomplex te ingewikkeld is om in kort geding op te lossen. Om deze reden wijst hij de vordering van de verhuurder af. abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huurder huurt bedrijfsruimte in het door de verhuurder geëxploiteerde ziekenhuis. Van het gehuurde maakt deel uit een koffiecorner met bijbehorend terras, een restaurant met bijbehorend terras en een winkel/horeca/bloemenwinkel met bijbehorend terras. Het bestuur van de verhuurder neemt een besluit tot onder meer vernieuwing van het entreegebied van het ziekenhuis. Op grond van dringend eigen gebruik en de belangenafweging, zegt de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder op. De verhuurder vordert vaststelling van de einddatum van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurd... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De verhuurder vordert in kort geding ontruiming van de huurder wegens een betalingsachterstand. De kantonrechter oordeelt dat het voldoende aannemelijk is dat een huurprijsverlaging met terugwerkende kracht is overeengekomen, waardoor een deel van de huurachterstand niet verschuldigd is. De overige achterstallige huur is kort voor de zitting betaald. De kantonrechter wijst de vorderingen af. abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Verhuurder heeft aan de huurder een bedrijfsruimte verhuurd. De bedrijfsruimte is bestemd om te worden gebruikt als kamerverhuurbedrijf. De huurder heeft in het gehuurde twee zelfstandige en zeven onzelfstandige woningen gerealiseerd en heeft deze woningen onderverhuurd. In mei 2016 overlijdt de huurder. De verhuurder stelt daarop dat, gelet op het Zonshofje I arrest van de Hoge Raad, op de hoofdhuurovereenkomst het woonruimterecht van toepassing is. Daarom is volgens de verhuurder op grond van art. 7:268 lid 6 BW de hoofdhuurovereenkomst geëindigd, nu er geen partijen zijn die de huurov... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huurder zegt de huurovereenkomst op. De verhuurder stelt dat de huurovereenkomst pas eindigt als de huurder het gehuurde in dusdanige staat heeft gebracht dat het gehuurde direct weer doorverhuurd kan worden. De huurder gaat niet akkoord met het door de verhuurder geëiste opleveringsniveau en stelt dat slijtage door normaal gebruik niet ten koste van de huurder dient te komen. Bij de beoordeling van het overeengekomen opleveringsniveau komt het er volgens de rechtbank op aan om de feitelijke gang van zaken te spiegelen aan hetgeen partijen hebben afgesproken en hetgeen zij over... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1In de huurovereenkomst is een ingangsdatum van 1 maart 2016 opgenomen. Daarbij is echter o.a. bepaald dat indien op 1 mei 2016 de (door de verhuurder te verrichten) restauratiewerkzaamheden niet zijn voltooid, de verhuurder geen huurpenningen bij de huurder in rekening zal brengen. Aangezien het gehuurde op 1 mei 2016 niet voldoet aan de eisen die in de huurovereenkomst zijn opgenomen, weigert de huurder de huurpenningen te betalen. In conventie vordert de verhuurder van de huurder betaling van de huurpenningen. In reconventie vordert de huurder dat de verhuurder de te verrichten (restau... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1In de huurovereenkomst staat dat de huurder zich dient te houden aan de openingstijden zoals deze door de winkeliersvereniging zijn vastgesteld. Vast is komen te staan dat de huurder zich niet aan deze openingstijden heeft gehouden. De verhuurder vordert een verklaring voor recht dat de huurder het gehuurde conform de afgesproken openingstijden dient open te houden en vordert een contractuele boete ad € 250 per overtreding, hetgeen neerkomt op een boete ad € 10.000. De huurder stelt niet gebonden te zijn aan de betreffende bepaling aangezien sprake is van een winkelierstichting... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1De huurder van een voormalig schoolgebouw is de ruimte gaan onderverhuren aan meerdere onderhuurders. De hoofdhuur eindigt omdat de huurder niet (langer) de huurpenningen kan betalen. Een aantal van de onderhuurders heeft de bedrijfsruimte verlaten maar een deel verblijft daar nog. De onderhuurders die nog in het gehuurde achterblijven, vorderen onder meer een verbod tot ontruiming van het gehuurde en een gebod om hen toegang tot het gehuurde te verschaffen. In reconventie wordt onder meer ontruiming van de achtergebleven onderhuurders gevorderd. De voorzieningenrechter overweegt dat vol... abonneren of dit artikel kopen.
mr. J.M. Winter-Bossink en mr. N. Amiel1Het geschil betreft de hoogte van de contractuele boete. De verhuurder stelt dat de overeengekomen boete 2% van de maandhuur dan wel € 300 per maand bedraagt. Aangezien er acht maanden niet is betaald, vordert de verhuurder € 2.400 aan boete. De huurder stelt dat dit onredelijk is aangezien de maandhuur in totaal maar € 2.572,21 is. De kantonrechter stelt vast dat de boete ad € 2.400 93% is van de maandelijks verschuldigde huur, hetgeen een veelvoud is van het minimumpercentage van 2%. De kantonrechter haalt een arrest van het Hof Arnhem-Leeuwarden (23 september 2014,... abonneren of dit artikel kopen.
RSS